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ACRL de 09-10-2001
Direito de preferência - Aquisição de fracções autónomas de imóveis - Exigência da aquisição do imóvel na totalidade. Prejuízo apreciável. Ónus de prova.
1 - A primeira ré - proprietária do prédio - comunicou à autora o projecto de venda da totalidade do prédio por 9.000.000$00, atribuindo à fracção autónoma de que esta é inquilina o valor de 1.500.000$00. A autora respondeu tempestivamente à primeira ré, comunicando-lhe a intenção de preferir na compra da fracção autónoma onde residia.2 - Não obstante, a fracção veio a ser vendida aos segundos réus, juntamente com as restantes, pelo valor indicado à autora.3- Entendem os apelantes-compradores que a apelada não exerceu o direito de preferência nos termos em que a proprietária do prédio fundadamente a convidou a fazer, pelo que, tal direito precludiu.4 - Mas não é assim. É certo que a referida proprietária quis vender a fracção autónoma de que a apelada era arrendatária, juntamente com as outras fracções do mesmo prédio, pelo preço global de 9.000.000$00. Só que, perante essa vontade, de harmonia com o disposto no citado art. 417º, nº 1, podia a apelada exercer o direito de preferência em relação, apenas, à fracção onde residia, pelo preço que proporcionalmente lhe fosse atribuido, no caso, 1.500.000$00.5 - É igualmente certo que, por força do disposto na última parte, do nº 1, do citado art. 417º, exercido o direito nos termos atrás referidos, o proprietário pode exigir que a preferência abranja todas as restantes coisas. Mas, para isso, é necessário que estas não sejam separáveis sem prejuízo apreciável.6 - Pretendem os apelantes que este prejuízo apreciável deve ser apurado, segundo as regras da experiência corrente e do senso comum, à luz da notificação que o obrigado fizer ao preferente e com base nas razões nela invocadas.7 - Conclusão inadmissível, a nosso ver. É que, a ser assim, como se refere no Acórdão do STJ, de 13.2.97, CJ, Ano V, tomo I, 104, estaria descoberta a maneira de afastar todo e qualquer direito legal de preferência, desde que tal conviesse a um eventual interessado na compra. Bastava-lhe fazer a prova de que sem o bem em causa não compraria também os restantes. O interesse do preferente na compra seria postergado por completo.8 - Não é, pois, de aceitar a tese defendida pelos recorrentes, pelo menos, em sede de direitos legais de preferência, havendo antes que ter em consideração um conceito objectivo de "prejuízo apreciável", embora conexionado com os princípios da livre apreciação da prova e da equidade.9 - Ainda que se entenda que a este é lícito, no caso dos autos, exigir que a preferência abranja todas as restantes coisas, sempre incidiria sobre ele o ónus da prova do prejuízo apreciável (cfr. o Acórdão do STJ, de 28.1.97, CJ, Ano V, tomo I, 77). Ora, essa prova não foi feita.10 - Nada impedia, pois, que a autora exercesse o direito de preferência relativamente, apenas, à fracção de que era arrendatária, cujo valor havia sido fixado na escritura em 1.500.000$00.11 - Improcedem, deste modo, as conclusões da alegação dos recorrentes.
Proc. 6867/01 1ª Secção
Desembargadores: Roque Nogueira - Lopes Bento - Adriano Morais -
Sumário elaborado por Helena Varandas
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