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ACSTJ de 21-04-2009
Contrato de compra e venda Direito de propriedade Registo predial Presunção de propriedade Terceiro Venda de coisa alheia
I -O art. 291.º do CC e 17.º do CRgP conciliam-se deixando para o primeiro a invalidade substantiva e para o último a nulidade registral.
II - Na sequência da introdução do n.º 4 no art. 5.º do CRgP (pelo DL n.º 533/99, de 11-12) consagrou-se no direito registral o conceito restrito de terceiros como os que adquiriram de um mesmo autor direitos entre si incompatíveis, evitando-se que o direito registrado venha a ser arredado por um facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.
III - A transmissão do direito de propriedade é um efeito essencial do contrato de compra e venda, situando-se, num plano puramente interno o alienante (“primeiro”) e o(s) adquirente(s) (“segundo(s)”).
IV - No caso de dupla venda do mesmo bem, pelo mesmo vendedor, os compradores são “terceiros” na sua relação um com o outro, aqui com a conceptualização registral. Mas para o artigo 291.º do Código civil, só é “terceiro” o que adquire a coisa em segunda transmissão, isto é de um adquirente do “primeiro” vendedor na cadeia negocial.
V - O registo predial não tem natureza constitutiva mas publicitária e securitária, valendo-se dos princípios da legitimação e da fé pública registral assim protegendo os subadquirentes de boa fé em direitos nele inscritos, aliás protegidos por uma presunção “juris tantum”.
VI - No caso de duplicação de inscrições imputável à Conservatória do Registo Predial, e reportando-se cada uma das escrituras de compra e venda a diferentes identificações registrais, tratou-se de negociar prédios tabularmente distintos, embora fisicamente o mesmo, já que o objecto do registo inclui a realidade material do prédio sobre que recai a inscrição, traduzida na descrição predial (art. 68.º CRgP).
VII - Sob pena de se frustrarem os princípios estruturantes do registo predial, como a publicidade e segurança estática e dinâmica, e se ambos os compradores cumpriram os deveres registrais fazendo inscrever provisoriamente as aquisições a recaírem em diferentes inscrições, nenhum deles deve beneficiar da eficácia dos registos, deixando de valer a regra do n.º 4 do art. 5.º do CRgP para prevalecerem as normas do direito substantivo relativas à venda de coisa alheia.
Revista n.º 5/09.6YFLSB -1.ª Secção Sebastião Póvoas (Relator) * Moreira Alves Alves Velho
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