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ACSTJ de 05-02-2009
Contrato de arrendamento Registo predial Locação de estabelecimento Hipoteca Penhora Arresto Venda judicial Caducidade Acção de reivindicação Ocupação de imóvel Obrigação de indemnizar Equidade
I -Qualquer situação locatícia -registada ou não -constituída após o registo da hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente.
II - A caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição e registo da hipoteca e da penhora, por efeito da venda executiva, acarreta também a caducidade de todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser (por ex., a locação de estabelecimento).
III - Desde que a violação do direito de propriedade e a decorrente privação do uso derivem da prática de um acto ilícito, à parte do pedido de reivindicação (art. 1311.º do CC) pode ser formulado o pedido de indemnização, como forma de repor a situação anterior e reparar os prejuízos decorrentes da privação, como ocorre quando esta atinge bens imóveis.
IV - Provando-se que a indisponibilidade foi causa directa de prejuízos resultantes da redução ou perda de receitas, da perda de oportunidades de negócio ou da desvalorização do bem, não se questiona o direito de indemnização atinente aos lucros cessantes.
V - Mas mesmo que nada se prove a respeito da utilização ou do destino que seria dado ao bem, o lesado deve ser compensado monetariamente pelo período correspondente ao impedimento dos poderes de fruição ou de disposição: a simples falta de prova (ou de alegação) desses danos concretos não conduz necessariamente à denegação da pretensão indemnizatória.
VI - Sem embargo da prova que possa ser feita da total ausência de danos, não deve descartar-se o recurso à equidade para encontrar, no balanceamento dos factos e das regras da experiência, um valor razoável e justo.
VII - Considerando que a autora, credora hipotecária do imóvel arrendado que entretanto adquiriu judicialmente, exercia uma actividade lucrativa e pretendia alienar o prédio em causa, tarefa esta dificultada pela ocupação não consentida do mesmo, não pode a privação do uso de tal bem, por um período de tempo prolongado (Maio de 1999 a Maio de 2007), deixar de ser compensada através da atribuição de uma indemnização, cuja quantificação, em último caso, deve ser feita com recurso à regras da equidade.
Revista n.º 3994/08 -2.ª Secção Oliveira Rocha (Relator) Oliveira Vasconcelos Serra Baptista
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