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ACSTJ de 03-02-2009
Contrato de arrendamento Alteração da qualificação jurídica Subarrendamento Execução para entrega de coisa certa Oposição à execução Renda Falta de pagamento Excepção de não cumprimento
I -O facto de algumas das cláusulas do contrato (que as partes denominaram de “contrato de prestação de serviços”) se desviarem das normas imperativas que disciplinam o contrato de locação, em termos de pormenor (prazo do contrato e indemnização pela denúncia antes do prazo por parte do arrendatário, ora executado), já que também elas são típicas dele, não o descaracterizam, nem o invalidam como contrato de locação.
II - Essas cláusulas são nulas, por contrárias a disposição legal de carácter imperativo, mas tal nulidade parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que o mesmo não teria sido concluído sem a parte viciada (arts. 292.º e 294.º do CC).
III - Tratando-se de uma sublocação, o sublocador pode, mediante comunicação à contraparte, resolver o contrato com o fundamento na mora superior a 3 meses no pagamento da renda (arts. 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 1, do CC).
IV - Com a efectivação da comunicação dá-se a resolução extrajudicial do contrato, ficando o sublocatário obrigado a fazer a desocupação até ao final do 3.º mês seguinte, dispondo a arrendatária (sublocadora) de título executivo adequado a obtenção da entrega da fracção sublocada. V-O sinalagma no contrato de locação ocorre entre proporcionar o gozo temporário da coisa locada e a renda (art. 1022.º do CC). A suspensão no pagamento das rendas, com fundamento na excepção do não cumprimento, apenas é admissível no caso de a locadora não proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada, ou nesta não ter realizado obras indispensáveis à sua adequação ao fim previsto no contrato.
VI - Sendo as prestações alegadamente em mora acessórias e não impedindo o gozo da coisa para o fim previsto no contrato, não tem cabimento a invocação da excepção do não cumprimento do contrato para legitimar a mora no pagamento das rendas, podendo a oposição à execução ser julgada improcedente logo no saneador-sentença.
Revista n.º 3518/08 -6.ª Secção Salreta Pereira (Relator) João Camilo Fonseca Ramos
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