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ACSTJ de 18-11-2008
Contrato de mediação Contrato de mediação imobiliária Fracção autónoma Enumeração taxativa Analogia Contrato-promessa de compra e venda Cessão de posição contratual Consentimento
I -Por razões de transparência e lisura negociais e de defesa do consumidor, o legislador proibiu as empresas de mediação imobiliária de intervir, como parte interessada, em negócio que estejam a mediar, estendendo esta proibição aos seus sócios, administradores ou gerentes e seus cônjuges e descendentes e ascendentes do 1.º grau. Pela ligação funcional que estas pessoas têm com as empresas de mediação ou pela ligação familiar que mantêm entre si, justifica-se que aquela proibição se lhes aplique.
II - Mas esta é uma designação taxativa, apenas englobando as entidades e pessoas especificamente aí discriminadas. Precisamente porque naquele dispositivo legal se consagra uma disciplina normativa diferente da que vigora para o comum das relações negociais do mesmo tipo, íntegra esta uma norma de carácter excepcional. Como norma excepcional está proibida a sua extensão por analogia, em conformidade com o disposto no art. 11.º do CC.
III - O negócio mediante o qual um dos outorgantes num contrato bilateral ou sinalagmático transmite a terceiro, com o consentimento do outro contraente, os direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato consubstancia um contrato de cessão da posição contratual (art. 424.º do CC).
IV - A cessão da posição contratual opera uma modificação subjectiva no contrato base, contrato que persiste, mas com um novo titular. O consentimento do contraente cedido, que é necessário à eficácia do contrato de cessão, tanto pode ser prestado antes, como depois da sua celebração.
V - A partir do momento em que o contrato definitivo foi efectivamente celebrado e tendo-o sido entre o contraente cedido e o cessionário da posição contratual, ou seja, depois da celebração do contrato de cessão, o cedido tanto consentiu nessa cessão que aceitou transmitir para o cessionário a propriedade da fracção objecto do contrato-promessa. Tendo o cedido consentido, após a celebração do contrato de cessão da posição contratual, na transmissão da posição jurídica do cedente, a cessão é plenamente eficaz.
Revista n.º 3419/08 -7.ª Secção Alberto Sobrinho (Relator) * Maria dos Prazeres Beleza Lázaro Faria
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