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ACSTJ de 28-10-2008
Contrato-promessa de compra e venda Dever acessório Prazo Incumprimento definitivo Actos dos representantes legais ou auxiliares Exclusão de responsabilidade
I -A obrigação a que se reporta o art. 800.º, n.º 1, do CC não é apenas o dever principal e estruturante da relação obrigacional, mas também todo e qualquer dever acessório que o devedor tem que satisfazer para que, segundo os ditames da boa fé, seja satisfeito o dever principal e, por extensão, seja cumprido o negócio acordado.
II - Para se poder falar em exclusão convencional de responsabilidade por actos de colaboradores ou auxiliares, o art. 800.º, n.º 2, do CC exige acordo prévio dos interessados, o que pressupõe menção expressa e inequívoca, na cláusula de exclusão, a actos praticados por essas pessoas.
III - Tendo a Ré prometido vender ao Autor, que prometeu comprar-lhe, pelo preço de 228.020€, uma moradia conforme planta anexa, a edificar num determinado lote de terreno, obrigou-se aquela, não apenas a celebrar o contrato prometido (obrigação principal), mas também a construir a moradia objecto do contrato (obrigação secundária ou acessória), sendo que só após a construção da moradia e obtenção da respectiva licença de utilização podia ser cumprida a obrigação principal.
IV - Servindo-se a Ré de empreiteira que não respeitou os prazos de execução da obra acordados, razão pela qual no fim do prazo limite para a prometida escritura de compra e venda a moradia ainda não se encontrava concluída, é a Ré responsável pela actuação desta empreiteira como se tal actuação tivesse sido praticada pela própria Ré.
V - Não afasta essa responsabilidade o facto de a Câmara Municipal ter demorado cerca de 3 meses para emitir a necessária licença de construção, uma vez que essa licença só foi requerida quando já tinha decorrido mais de um ano sobre a outorga do contrato-promessa.
VI - Tendo as partes acordado que o incumprimento definitivo do contrato-promessa, traduzido na não tradição de pleno direito do prédio objecto do negócio prometido a favor do Autor, conferia a este último o direito à resolução do contrato-promessa e à restituição do sinal em dobro, e que se entendia por incumprimento definitivo “a não realização da escritura pública de compra e venda, por causa imputável exclusivamente à Ré, no prazo de 45 meses a contar da data da assinatura do contrato-promessa”, deverá entender-se que quiseram estabelecer um prazo máximo, limite, inequivocamente essencial.
VII - Trata-se, portanto, de um prazo fixo absoluto, cujo mero decurso pressupõe a perda do interesse das partes na celebração do contrato prometido, dispensando qualquer interpelação admonitória.
VIII - Considerando que o contrato-promessa foi celebrado em 25-10-2001, e que decorridos os referidos 45 meses a escritura pública ainda não tinha sido realizada, apenas tendo sido emitida a necessária licença de utilização em 09-03-2006, assistia ao Autor o direito a resolver o contrato-promessa, como fez por carta de 01-08-2005, bem como à restituição do sinal em dobro, no montante de 273.624€.
Revista n.º 3008/08 -6.ª Secção Azevedo Ramos (Relator) Silva Salazar Nuno Cameira
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