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ACSTJ de 18-12-2007
Contrato-promessa de compra e venda Direito de retenção Forma legal Omissão de formalidades Tradição da coisa Posse Mera detenção Princípio da igualdade Constitucionalidade
I -Para além de um direito de retenção com carácter geral previsto no art. 754.° do CC, em que este direito está relacionado com despesas feitas por causa da coisa ou em resultado de danos por ela causados, o art. 755.º, em que a admissão do direito existe quando os créditos se fundam na mesma relação jurídica, contempla ainda alguns casos específicos em que este direito é concedi-do.
II - No caso de contrato-promessa de compra e venda de imóvel, é legalmente concedido o direito real de garantia ao promitente-comprador (beneficiário da promessa de transmissão) que obteve a transmissão da coisa, pelo crédito decorrente do não cumprimento imputável à outra parte.
III - A omissão das formalidades previstas no n.º 3 do art. 410.º do CC constitui uma nulidade atípica, também chamada híbrida ou mista.
IV - Devido à natureza do contrato-promessa, a detenção da coisa por força de tal contrato não poderá originar uma situação de pura posse, com a presença e amplitude de todos os seus elementos. O promitente-comprador não exerce, normalmente, uma verdadeira posse, mas a mera detenção ou posse precária da coisa. É que o direito pessoal de gozo que a traditio confere ao promitente-comprador assenta na expectativa da alienação prometida e está limitado por essa situação.
V - O princípio da igualdade de tratamento assegurado pelo art. 13.º da Constituição da República impõe que situações idênticas sejam objecto do mesmo tratamento, proibindo diferenciações des-tituídas de fundamentação racional.
VI - A opção legislativa constante da norma do n.º 1, al. f), do art. 755.º do CC radicou, por um lado, na necessidade de protecção de qualquer promitente-comprador, de menor ou maior capacidade económica, de menor ou maior vulnerabilidade perante instituições de crédito, e, por outro, pela necessidade de dinamizar o mercado de construção com reforço da posição do promitente-comprador. Há aqui uma justificação plausível para este tratamento, dele estando arredado qual-quer arbítrio ou irrazoabilidade do legislador.
Revista n.º 4123/07 -7.ª Secção Alberto Sobrinho (Relator) Maria dos Prazeres BelezaSalvador da Costa
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