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ACSTJ de 24-10-2006
Contrato de arrendamento Arrendamento para comércio ou indústria Cessão da exploração Consentimento Liberdade contratual Resolução do contrato Caducidade
I - Em sede de presunções judiciais, - que são situações em que, num quadro de conexão entre factos provados e não provados, à luz da experiência comum, da lógica corrente e por via da própria intuição humana, a existência dos primeiros, em termos de alta probabilidade, justifica a existência dos últimos -, não pode este Tribunal sindicar o conteúdo da ilação operada pelas instâncias, a menos que tenha havido violação dos arts. 349.º e 351.º do CC.
II - A distinção entre os contratos de cessão de exploração comercial e de trespasse, radica no facto de que enquanto no primeiro existe uma transferência temporária de exploração, no segundo ocorre uma transferência definitiva da titularidade do estabelecimento.
III - Quer numa, quer noutra situação a lei reconhece que o valor dinâmico da exploração (do estabelecimento) prevalece sobre o valor estático do imóvel, excluindo-o do âmbito do contrato de locação e sujeitando-o ao princípio geral da liberdade contratual, sendo-lhe inaplicáveis, as normas excepcionais de outros tipos contratuais, mesmo afins (art. 111.º do RAU).
IV - Com efeito, só aos locatários a lei impede a cessão onerosa, a sublocação e o comodato, excepto se ela o permitir ou o locador o autorizar, sob pena de este poder resolver o contrato (art. 64.º, n.º 1, al. f), do RAU), a menos que tenha reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou, ainda, na situação da al. g) do art. 1038.º do CC, no caso da comunicação lhe ter sido feita por este (art. 1049.º do CC).
V - No caso em apreço, o contrato de arrendamento foi objecto de transacção efectivada pelas partes, tendo ficado provado que “para a hipótese de cessão de exploração que a arrendatária pretenda levar a efeito, a mesma cessão fica dependente do consentimento por escrito por parte dos senhorios”, e, no seu seguimento, em 01-09-1992, os senhorios subscreveram uma declaração em que autorizaram a cessão do estabelecimento por seis anos.
VI - Tendo as partes estipulado livre e voluntariamente a mencionada cláusula, findo o aludido prazo de seis anos, não restaria à recorrida outra alternativa que não fosse a de solicitar aos recorrentes autorização para uma nova cessão - o que não aconteceu.
VII - Após o mencionado prazo dos seis anos, a cessão não foi autorizada pelos recorrentes, o que significa uma violação contratual (art. 64.º, n.º 1, al. f), do RAU), não importando debater, neste conspecto, se, efectivamente se está perante uma situação que importa e se releva ter havido, ou não, autorização do senhorio para a efectivação da cessão, já que as partes clausularam essa mesma necessidade e que não pode naturalmente ser arredada, face ao regime legal contido no art. 405.º do CC.
VIII - Porém, apesar de os recorrentes não terem dado o seu consentimento para que a recorrida cedesse a exploração do estabelecimento para além de 30-09-1998, provado que aqueles tinham conhecimento da persistência dessa cessão de exploração e apenas instauraram a presente acção em 14-12-1999, procede a invocada excepção peremptória da caducidade, constante do art. 1049.º do CC.
Revista n.º 2756/06 - 1.ª Secção Borges Soeiro (Relator)Faria AntunesSebastião Póvoas
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