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ACSTJ de 08-06-2006
Contrato de arrendamento Encerramento de estabelecimento comercial Obras Abuso do direito Resolução do negócio
I - A finalidade, e, consequentemente, razão de ser (ratio) da previsão da al. h) do n.º 1 do art. 64.º do RAU é evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros.
II - Importa, em todo o caso, atentar em todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo.
III - Não sendo, em geral, de falar em encerramento no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, da actividade antes exercida, em particular quando isso se mostre justificado, ainda assim não poderá essa redução ser de tal ordem que se deva razoavelmente equiparar a efectiva paralisação.
IV - Conhecendo o arrendatário os defeitos ou deteriorações já existentes no locado à data da celebração do contrato de arrendamento, fica impedido de exigir, mais tarde, do senhorio a reparação desses defeitos ou deteriorações.
V - Não obstante o disposto nos arts. 1031.º, al. b), do CC, e 12.º do RAU (cfr. também arts. 1043.º daquele e 4.º deste), sinalagmático, consoante art. 1.º do RAU, o contrato de arrendamento urbano, a obrigação de realização de obras pelos senhorios tem de ser aferida de harmonia com o princípio da equivalência das atribuições patrimoniais de que há manifestação no art. 237.º do CC.
VI - Contrariando, outro entendimento, elementar princípio de justiça e, eventualmente, a proibição do abuso de direito ínsita no art. 334.º do CC, tem, pois, de atender-se à relação entre o custo das obras pretendidas e a renda paga pelo arrendatário.
VII - É de considerar excessiva a desproporção entre o valor das obras da reparação e o das rendas quando precisos 12 anos para obter o retorno desse valor: em tais termos, a pretensão da realização das obras não constitui exercício equilibrado, moderado, lógico e racional do direito invocado, importando, mesmo, abuso de direito que a torna ilegítima.
Revista n.º 1103/06 - 7.ª Secção Oliveira Barros (Relator) *Salvador da CostaFerreira de Sousa
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