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ACSTJ de 09-05-2006
Contrato de arrendamento Obras de conservação ordinária Senhorio Incumprimento Mora Trespasse Transmissão da posição de locatário Dano Terceiro Obras de conservação extraordinária Reparações urgentes
I - Provado que a A. não negociou o contrato de arrendamento com os senhorios, pois a posição contratual foi-lhe transmitida com a compra do estabelecimento comercial aos anteriores arrendatários (trespasse), sem qualquer intervenção daqueles, e que o contrato de arrendamento já vigorava há largos anos, quando surgiram as infiltrações de água no locado, devidas ao estado de avançada degradação do telhado e do andar superior, por os RR terem deixado de realizar no mesmo quaisquer obras de conservação de relevo, os RR estavam em mora com a trespassante na realização das obras de conservação ordinária que lhes competia, como resulta do art. 12.º, n.º 1, do RAU, sucedendo a A. nos direitos e obrigações que a trespassante tinha para com os senhorios.
II - Assim, não tem aqui aplicação o disposto no art. 1033.º, als. a) e b), do CC, não podendo entender-se que o locatário aceitou o locado com os vícios conhecidos, considerando cumprido o contrato. Os RR são, pois, responsáveis pelas infiltrações de água ocorridas no locado, anteriores a Março de 2001.
III - Não têm, no entanto, responsabilidade pelas infiltrações de água e humidade ocorridas em Março de 2001, devidas aos danos sofridos por alguns elementos de revestimento da cobertura do telhado do prédio arrendado, em consequência da queda de materiais de construção de um prédio vizinho, na sequência de fortes vendavais e chuvas verificados durante aquele mês.
IV - Não há nexo de causalidade adequada entre a omissão dos RR em proceder a obras de conservação ordinária do telhado e as infiltrações de água e humidade verificadas em Março de 2001, como também não o há relativamente a todos os danos por estas provocados.
V - A A. não pode exigir do terceiro, eventualmente responsável pela queda dos materiais de construção no telhado do arrendado, a realização das necessárias obras de reparação, pois não é a titular do direito ofendido.
VI - Os RR, porém, apesar de não responsáveis pelos danos sofridos pelo seu prédio, devem assumir o encargo de realizar as obras de conservação extraordinária, como resulta dos arts. 11.º, n.º 3, e 13.º do RAU, como corolário da obrigação de assegurarem à A. o gozo da coisa locada para os fins a que se destina (art. 1031.º, al. b), do CC).
VII - A A. não seguiu o procedimento previsto nos arts. 13.º, 15.º e 16.º do RAU para que ela própria procedesse à execução das obras. Porém, provada a urgência das obras e a mora dos RR, tem a A. direito a ser reembolsada das despesas feitas com a sua realização.
Revista n.º 1014/06 - 6.ª Secção Salreta Pereira (Relator)João CamiloFernandes Magalhães
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