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ACSTJ de 04-04-2006
Contrato de arrendamento Nulidade por falta de forma Subarrendamento Acção de despejo Falta de pagamento de rendas Excepção de não cumprimento Infiltrações Danos Liquidação em execução de sentença Fiança
I - A ré foi condenada a pagar as rendas devidas na pendência da causa porque não invocou a excepção de não cumprimento, alegando e provando que a falta de pagamento se deveu a conduta da A., designadamente ao não realizar as obras, de sua responsabilidade, que impedissem as infiltrações no locado.
II - Só que a ré manteve-se a ocupar o arrendado até que, por decisão transitada, no incidente de despejo imediato, o subarrendamento foi extinto. Como contrapartida ao gozo da fracção sublocada e enquanto se manteve esse gozo manteve-se a obrigação de pagar a renda.
III - Quanto à 2.ª ré, fiadora, decidido já, com trânsito em julgado, que o contrato não enferma do vício que lhe foi assacado, não logrando aqui aplicação o disposto no art. 632.º, n.º 1, do CC. ... sendo válida a fiança, há que aplicar o regime legal estabelecido nos arts. 627.º e ss., do CC.
IV - Ainda que o contrato fosse nulo por falta de forma, não podia a ré invocar essa nulidade para se subtrair ao pagamento da renda contratada que sempre seria devida, ainda que a título de compensação pelo uso do imóvel.
V - Não podem locador e locatário pôr a cargo deste encargos além do previsto no art. 40.º do RAU, designadamente obras em partes comuns ou fora do arrendado. O contrato pelo qual o locatário se obrigasse a suportar obras fora do arrendado não tem nada a ver com o arrendamento e só é legal na concreta previsão do art. 40.º, observados os requisitos do art. 41.º e com a especificação imposta no art. 42.º, todos do RAU.
VI - Cabia à A., senhoria, assegurar à ré o gozo da coisa sublocada para os fins a que se destinava, indústria hoteleira.
VII - Se decorridos dois anos sobre a instalação do restaurante começaram a registar-se infiltrações no tecto do restaurante de que a 1.ª ré é subarrendatária, infiltrações que se foram acentuando com o passar do tempo, é manifesto que ao locado sobreveio vício que o impediu de realizar cabalmente o fim a que se destinava - art. 1032.º e al. b), do CC.
VIII - Estando reunidos todos os elementos da obrigação de indemnizar por falta culposa no cumprimento da obrigação específica do contrato de arrendamento que consiste em assegurar ao arrendatário o gozo da coisa arrendada para os fins a que se destina, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 1032.º, 798.º, 562.º e 563.º do CC, nomeadamente a culpa, os danos e o nexo de causalidade adequada entre o incumprimento e os danos, a sucessiva diminuição da clientela até ao inevitável encerramento do restaurante, a senhoria está obrigada a indemnizar todos estes danos.
IX - Tendo a reconvinte provado os danos, mas não o respectivo montante, deve a prova do valor dos danos sofridos ser relegada para liquidação em execução de sentença.
Revista n.º 631/06 - 6.ª Secção Afonso Correia (Relator)Ribeiro de AlmeidaNuno Cameira
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