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ACSTJ de 21-03-2006
Contrato de mediação imobiliária Representação sem poderes Nulidade Juros IVA
I - Há representação aparente quando alguém que não dispõe de poderes de representação, actua como se os tivesse, criando perante outrem a aparência de estar a contratar munido dos respectivos poderes.
II - Estando provado que a Autora, sociedade de mediação imobiliária, negociou com pessoa que exercia um cargo de Direcção na sociedade Ré um acordo que preenche os elementos de um contrato de mediação imobiliária, com vista a promover a venda do imóvel sede da Ré, venda que de facto se veio a concretizar, constituiria uma violação do princípio da boa fé permitir que a sociedade Ré ficasse desobrigada para com a Autora, escudando-se no facto de o acordo em questão ter sido celebrado por alguém que não dispunha então dos necessários poderes formais para tal, já que só mais tarde veio a ser nomeada gerente.
III - Embora as diligências do contrato de mediação se tivessem iniciado em finais de Fevereiro e a visita ao imóvel da Ré pelo adquirente se tenha efectuado em Abril de 2000, antes da Autora ter obtido licença para o exercício da actividade de mediadora (que só veio a obter em 29-05-2000), isso não implica que a Autora tenha actuado de má fé, pois tal licença tinha sido requerida em 28-02-2000 e devia ter sido concedida até ao dia 09-04-2000, muito antes de ter sido celebrada a escritura pública de venda do imóvel da Ré (em 14-12-2000).IV- Não obstante a nulidade do referido contrato de mediação, por inobservância da forma escrita legalmente exigida (art. 20.º, n.º 1, do DL n.º 77/99, de 16-03, e arts. 220.º e 286.º do CC), estando provado que a Autora prestou serviços de mediação, confiando legitimamente que a Ré estava a ser regularmente representada, tais serviços ter-lhe-ão de ser pagos, nos termos do art. 289.º, n.º 3, do CC.
V - Se o devedor fica com o benefício dos serviços prestados parece natural que a restituição se faça de acordo com o pagamento acordado para tais serviços, à semelhança do que acontece no caso de mútuo oneroso, nulo, por falta de forma. O pedido de restituição de um valor idêntico ao acordado para a prestação do serviço não constitui abuso do direito.
VI - A esta quantia devem acrescer os juros civis, e não os juros normais de uma relação comercial, vencidos desde a citação nos termos do art. 805.º, n.º 1, do CC.
VII - Mais deverá acrescer o IVA, pois, como a Autora o terá de pagar, inexiste fundamento contabilístico ou fiscal para que a Ré o não pague, uma vez que a restituição corresponde ao pagamento de um serviço.
Revista n.º 3393/05 - 1.ª Secção Paulo Sá (Relator)Faria AntunesMoreira Alves
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