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ACSTJ de 21-02-2006
Contrato de arrendamento Excepção de não cumprimento do contrato Prédio Falta de entrega Rendas Pagamento
I - A reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes, que se verifica nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, tem como consequência relevante a 'excepção de não cumprimento do contrato', regulada nos arts. 428.º a 431.º do CC.
II - Analisa-se a 'exceptio' na faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428.º n.° 1).
III - A inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, apontado como requisito à aludida 'exceptio', carece, todavia, 'de interpretação exacta'. O seu verdadeiro sentido é o de que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte. E, desta forma, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da 'exceptio' pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas já nada impede o outro de opô-la.
IV - Enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio o arrendatário não está obrigado a pagar a renda, podendo invocar a 'exceptio', de harmonia com o disposto no art. 428.º n.° 1 do CC.
V - É admitida a 'exceptio', com incidência em suspensão do dever de pagamento da renda, quando a falta de condições de habitabilidade ou apresentar vício que não permita ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, se verifique no início da vigência do contrato.
VI - E, assim, se o senhorio, na decorrência de um contrato de arrendamento, não propicia, por motivo a si imputável, ao inquilino o gozo da coisa, quer por o locado revelar vício que não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado, quer por carecer o mesmo de qualidades por si asseguradas, pode o inquilino, invocando a 'exceptio' suspender o pagamento das rendas.
Revista n.º 3593/05 - 1.ª Secção Borges Soeiro *Faria AntunesMoreira Alves
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