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ACSTJ de 07-02-2006
Contrato-promessa de compra e venda Execução específica Incumprimento definitivo Mora Resolução Indemnização
I - O incumprimento do contrato-promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações a que se refere o art. 808.º do CC.
II - Não basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebração do contrato prometido, um dos promitentes não o tenha respeitado e não haja, por isso, outorgado o contrato definitivo. Num caso desses, sendo a prestação ainda possível, entrar-se-á apenas numa situação de mora ou atraso no cumprimento da prestação, prevista nos arts. 804.º, n.º 2, e 805.º, n.º 2. Tal incumprimento ainda não definitivo basta para que possa haver lugar a execução específica do contrato-promessa (art. 830.º, n.º 1), mas é insuficiente para fundamentar a sua resolução contratual.
III - Para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor (art. 801.º, n.º 1, do CC), ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor.
IV - Só no caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, é que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa (art. 801.º, n.º 1, e 808.º, n.º 1, do CC).
V - Se, à data do contrato-promessa (26-9-1980), o imóvel se situava num concelho onde não vigorava o registo obrigatório, não sendo aplicável ao caso o princípio do trato sucessivo, não se pode, contudo, arredar o princípio de legitimação de direitos, segundo o qual não é possível titular a transmissão dum direito ou a constituição de um encargo sobre imóveis, sem que a pessoa de quem se adquire esse direito ou contra a qual se constitui esse encargo disponha também de um título de aquisição.
VI - Encontrando-se as recorrentes em mora, também não podem socorrer-se do regime previsto no art. 437.º do mesmo Código, na decorrência do art. 438.º. Aliás, tendo havido como que uma normal 'convivência’ por banda das recorrentes com o retardamento da prestação, fere a sensibilidade do homem comum e não já tão somente a do jurista, vir-se invocar a valorização do imóvel, reivindicando a sua mais valia, quando o retardamento dessa prestação ficou a dever-se fundamentalmente à inércia das recorrentes.
VII - Tal reivindicação fere os princípios da boa fé que norteiam todo o trato jurídico e, especialmente o regime preconizado no art. 437.º do CC.
Revista n.º 3670/05 - 1.ª Secção Borges Soeiro (Relator) *Faria AntunesMoreira Alves
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