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ACSTJ de 02-02-2006
Contrato-promessa Condição Interpretação do negócio jurídico Declaração tácita Mora Incumprimento definitivo Interpelação admonitória
I - O contrato-promessa, ainda que encarado como um contrato preliminar de outro contrato, definitivo, é sempre ele mesmo um contrato definitivo e que se completa com as declarações de vontade nele expressas, de que resultam para as partes concretas obrigações de facere: a emissão das declarações de vontade tendentes à realização do contrato prometido.
II - O contrato-promessa de compra e venda pode ser condicional, se bem que o contrato-promessa não seja o mesmo que o contrato definitivo subordinado a uma condição suspensiva: este último terá a sua eficácia dependente da verificação da condição; aquele não tem, salvo se for também condicional.
III - Sempre que a cláusula adoptada num dado contrato-promessa reveste carácter estipulatório, resultando da vontade e do comportamento declarativo dos contraentes, a sua qualificação como condição depende, em derradeira análise, da interpretação do respectivo conteúdo declarativo.
IV - Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
V - Atenta a natureza excepcional da condição (a regra é constituída pelos negócios puros) havendo dúvidas quanto à condicionalidade, é sobre o que a invoca que deverá pesar o cargo da prova da condicionalidade do negócio e não sobre a outra parte a da sua incondicionalidade.
VI - Convencionado num contrato-promessa que: a) a promitente-vendedora promete vender à promitente-compradora ou a quem esta indicar, uma área de terreno de determinado prédio, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades; b) que, para possibilitar a concretização da venda ora prometida, aquela promitente-vendedora compromete-se a liberar o prédio do arrendamento que o onera, relativo ao contrato para exploração de massas minerais no seu subsolo, pela forma que entender, o mais tardar até 01-06-2000 e sem qualquer encargo para a promitente-compradora; c) e que a escritura do contrato definitivo será celebrada no prazo máximo de 120 dias a contar da data em que a promitente-vendedora obtenha a cessação do arrendamento do subsolo que onera o prédio, mas sempre até 01-06-2000, não estamos perante um contrato-promessa sujeito a condição suspensiva, antes em presença de um contrato-promessa no qual, como dever acessório da obrigação principal, a promitente-vendedora assumiu uma obrigação concreta, no interesse da promitente-compradora que era também o seu, só de si própria dependente, que se traduz numa verdadeira obrigação de resultado.
VII - Ficando, no contrato, atribuído à promitente-vendedora o direito de proceder à marcação da escritura do contrato definitivo, não o tendo feito esta no prazo inicialmente fixado, e tendo, depois de notificada pela promitente compradora para comparecer em dia, hora e local por esta escolhidos, para celebrar a referida escritura, a que não compareceu, vindo a solicitar, mais tarde, à promitente-compradora uma prorrogação do prazo para celebração do contrato definitivo, há que concluir que, tacitamente, aceitou que a marcação da escritura passasse, desde então, a ser feita pela promitente compradora.
VIII - Se por acordo, elaborado na sequência da solicitação pela promitente-vendedora de prorrogação do prazo, se convencionou que no caso de aquela não se aprestar à outorga da escritura do contrato prometido durante o próximo mês de Outubro de 2000, e for necessário à segunda operar nova notificação judicial avulsa, serão de conta da primeira outorgante as custas judiciais inerentes à mesma, e ficando esta responsável pelo seu reembolso, terá que se considerar que, a partir de então, foi atribuída à promitente compradora a faculdade de marcar a escritura do contrato definitivo e de convocar a autora para a respectiva celebração.
IX - A mora converte-se por equiparação (ou transformação) em incumprimento definitivo, quer pela perda do interesse do credor, apreciado objectivamente, quer através da interpelação admonitória.
X - A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.
XI - O incumprimento definitivo, tratando-se de um negócio bilateral, confere ao outro contraente o direito de resolver o contrato, constituindo o inadimplente na obrigação de indemnização que, no âmbito do contrato-promessa, se calcula nos termos do art. 442.º, n.º 2, do CC: perda do sinal ou restituição do sinal em dobro.
Revista n.º 3578/05 - 7.ª Secção Araújo Barros (Relator) *Oliveira BarrosSalvador da Costa
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