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ACSTJ de 19-01-2006
Contrato de arrendamento Resolução Caso julgado Benfeitorias Interpretação da vontade Impossibilidade superveniente Equilíbrio das prestações
I - Tendo sido decidido por sentença a resolução (ex nunc) dum contrato de arrendamento, não pode ser discutida em novo processo, entre as mesmas partes, a eventual nulidade do mesmo contrato, uma vez que se formou caso julgado entre elas de que o contrato foi válido até ter sido resolvido.
II - Se ficou acordado no contrato de arrendamento que o locador nada teria a prestar por via das benfeitorias efectuadas no locado, essa cláusula não é afectada pelo facto do locatário, por razão a que é estranho o locador, nunca ter podido explorar o comércio a que se destinava o arrendamento.
III - O sentido da referida cláusula não pode ser esclarecido por via da teoria do declaratário do art.º 236, n.º 1, do CC, dado que as partes, quando celebraram o negócio, não podiam prever a futura impossibilidade do objecto contratual.
IV - Fazendo apelo ao disposto no art.º 237 daquele Código para os casos duvidosos, chega-se à conclusão que o equilíbrio das prestações leva ao entendimento de que o locador não pode ser onerado, assumindo parte dos prejuízos, ou seja pagando as referidas benfeitorias, uma vez que o risco do funcionamento de um projecto comercial deve ser cometido integralmente ao respectivo empresário, no caso o locatário.
V - Com efeito, equilíbrio das prestações significa igualdade, mas esta não quer dizer igualitarismo, impondo que se trate de forma desigual o que é desigual.
Revista n.º 3564/05 - 2.ª Secção Bettencourt de Faria (Relator) *Pereira da SilvaRodrigues dos Santos
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