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ACSTJ de 12-01-2006
Contrato de arrendamento Revogação Cabeça-de-casal Legitimidade Restituição de imóvel Acção de reivindicação Obrigação real Excepção de não cumprimento
I - É válido o acordo revogatório de um concreto contrato de arrendamento, celebrado entre senhorio (cabeça-de-casal da herança integrada pelo arrendado) e arrendatário e com efeitos a partir da data da sua celebração, nos termos do qual os intervenientes estabeleceram a obrigação de os conviventes com a arrendatária entregarem o locado (ora reivindicado) assim que esta falecesse e de o senhorio, após tal decesso, proceder a obras de restauro e melhoramento de uma outra casa da herança, que daria de arrendamento àqueles.
II - A obrigação assumida pelo cabeça-de-casal de restaurar e melhorar um imóvel da herança para depois o arrendar a terceiros é uma obrigação válida, pois, constituindo a locação, para o locador, um acto de administração ordinária (art.º 1024 do CC), aquele tem legitimidade para, nessa qualidade, assumir as obrigações locatícias que entender relativamente aos bens da herança (art.º 2079 do CC).
III - Sendo adquirido o sobredito imóvel reivindicado pelo autor (aliás, neto do de cujus), através de escritura notarial de partilha, este passou a encabeçar o direito de propriedade sobre o bem com base no qual o cabeça-de-casal assumiu a obrigação em causa.
IV - Com efeito, o herdeiro sucede nas obrigações do autor da herança e o adquirente do direito com base no qual foi assumida a obrigação locatícia sucede nos direitos e nas obrigações do locador, não podendo sequer eximir-se ao seu cumprimento sob a invocação de as desconhecer (a não ser que se trate de contrato sujeito a registo, o que não é o caso) - art.ºs 1057 e 2024 do CC.
V - Por outro lado, a obrigação assumida pelo senhorio em I está de tal modo ligada ao prédio reivindicado que por ela responde quem for o titular do direito de propriedade daquele.
VI - Por isso que, dada a sua natureza híbrida de obrigação propter ou ob rem, os efeitos decorrentes do seu incumprimento, não são meramente obrigacionais, determinantes apenas de uma indemnização ressarcitória, a cargo do incumpridor.
VII - Donde, ela tem que ser efectivamente cumprida por quem for o titular do prédio em apreço e, enquanto tal não suceder, os conviventes com a arrendatária, entretanto falecida, têm a faculdade recusarem cumprir aquela a que, por seu turno e sinalagmaticamente, decorre do mencionado acordo revogatório e que é a de restituírem o imóvel em causa (art.º 428 do CC).
Revista n.º 3874/05 - 2.ª Secção Ferreira Girão (Relator)Loureiro da FonsecaBettencourt de Faria
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