|
ACSTJ de 10-01-2006
Contrato de arrendamento Obras de conservação extraordinária Reparações urgentes Infiltrações Propriedade horizontal Partes comuns Responsabilidade contratual Responsabilidade extracontratual Senhorio Dever de indemnizar Ónus da prova
I - Do dever genérico estabelecido no art.º 1031, al. b), do CC (assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina) resulta para o senhorio a obrigação específica de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao gozo da coisa locada, prevendo-se regimes distintos, consoante a urgência da necessidade.
II - A falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras, fá-lo incorrer em responsabilidade contratual, com o correspondente dever geral de indemnizar (art.º 562 do CC), presumindo-se a sua culpa (art.º 799 do CC).
III - O dever de indemnizar supõe, todavia, a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar; e a mora, por seu turno, pressupõe a interpelação (art.º 805, n.º 1, do CC), que, seja judicial ou extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio; caso contrário, nunca a omissão que lhe é imputada poderá considerar-se ilícita nem culposa, o que exclui a sua responsabilidade.
IV - Se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, os dois regimes jurídicos (cfr. art.ºs 1424 do CC e 11 a 18 do RAU) têm que ser compatibilizados entre si, daí resultando que o senhorio de fracção arrendada não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos.
V - Por serem um elemento estrutural da edificação, as paredes exteriores (empenas) de prédio constituído em propriedade horizontal devem ser consideradas paredes mestras para o efeito previsto no art.º 1421, n.º 1, a), do CC.
VI - O senhorio não está obrigado a fazer reparações na fracção arrendada caso se mostre que a causa das infiltrações aí verificadas residiu na permeabilidade da parede da empena exterior do prédio (parte comum).
VII - Ainda que se entenda que tais reparações, dada a urgência de que se revestem, são da responsabilidade do réu/senhorio, a Autora não tem o direito de indemnização pelos prejuízos com mercadoria danificada, pois não só não quis fazer as reparações, nos termos do art.º 1036 do CC, como, além disso, apenas comunicou ao Réu a sua necessidade já depois de consumadas as infiltrações e os prejuízos, não lhe dando um prazo razoável para diligenciar no sentido da realização das obras.
VIII - O art.º 492 do CC não prevê a responsabilidade objectiva do proprietário ou do possuidor: limita-se a inverter o ónus da prova, desde que se verifiquem os pressupostos de facto que condicionam a presunção de culpa (ruína devida a um vício de construção ou a falta de manutenção).
IX - Alegando a Autora, para sustentar a imputação ao Réu de responsabilidade extracontratual pelos prejuízos em causa com fundamento no art.º 492 do CC, que a parede da empena não estava impermeabilizada, facto que não logrou provar, fica afastada a aplicação do referido normativo, por não ter demonstrado o vício de construção invocado.
Revista n.º 3241/05 - 6.ª Secção Nuno Cameira *Sousa LeiteSalreta Pereira
|