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ACSTJ de 11-10-2005
Contrato de arrendamento Obras de conservação ordinária Obras de conservação extraordinária Abuso do direito
I - Constituindo uma das obrigações do locador assegurar ao locatário o gozo do bem locado para os finsa que o mesmo se destina (art.º 1031, al. b), do CC), resulta para aquele, do impositivo legaldecorrente de tal dever genérico, a obrigação específica de efectuar as reparações indispensáveis àmanutenção do referido gozo (art.º 12 do RAU).
II - Por sua vez, incumbe ao locatário, a fim de assegurar ao senhorio a possibilidade de exercíciodaquela obrigação, o dever jurídico de o avisar imediatamente, relativamente aos vícios quedescubra na coisa (art.º 1038, al. h), do CC).
III - Caso o senhorio nada responda quanto à interpelação tendente à realização das referidas obras,assiste ao inquilino a faculdade de proceder à denúncia do facto perante a respectiva CâmaraMunicipal (art.ºs 9 a 12 do RGEU) ou, em alternativa, a de propor a competente acção judicialcontra o respectivo locador, pedindo a condenação deste na realização das aludidas obras, com asubsequente eventual instauração da execução para prestação de facto.
IV - Situação diversa tem lugar no caso das reparações a efectuar revestirem carácter urgente, v.g., nocaso do telhado danificado pelo temporal que deixa entrar a chuva no arrendado, no rebentamentode um cano de água ou de gás, no interior de uma parede, na ameaça de ruína de uma parede mestraou na iminência de abatimento do tecto, ou seja, quando tenham ocorrido deteriorações no locado,que, pela sua gravidade, sejam susceptíveis de tornar absolutamente impossível a utilização domesmo para os fins a que foi destinado, ou quando, em consequência de tais ocorrências, seencontre em risco a vida dos respectivos utentes.
V - Perante tais deteriorações carenciadas de urgente e imediata reparação, o inquilino pode proceder àsobras adequadas (art.º 1036, n.º 2, do CC), incumbindo-lhe depois provar - na acção em quepeticione a condenação do senhorio no reembolso das respectivas despesas - que as deterioraçõescareciam de reparação urgente.
VI - Não pode merecer acolhimento o pedido de reembolso dos quantitativos despendidos pelosinquilinos nas obras realizadas no locado se estes não só não provaram o carácter urgente dasmesmas, como nem sequer demonstraram ter existido mora do locador, atenta a falta de fixação,por acordo ou pela via judicial, do prazo a que se reporta o n.º 2 do art.º 777 do CC.
VII - Constitui facto notório, cujo conhecimento não se mostra vedado a este Supremo, que o critériolegal de actualização anual das rendas redunda em facto impeditivo de uma actualização em valorespecuniários minimamente aceitáveis, obstaculizante da atribuição ao senhorio de uma rentabilidadeeconómica susceptível de lhe permitir a realização de obras de renovação, como as efectuadas pelosinquilinos no locado.
VIII - Para além dessas obras se terem traduzido, não em reparações, mas na completa renovação devárias das assoalhadas do arrendado, excedendo o puro âmbito do dever de manutenção da coisalocada imposto ao locador, também a manifesta disparidade entre o valor da renda (Esc.16.2003$00 à data da propositura da acção) e o quantitativo peticionado a título de obras realizadas(11.996,98 Euros), é demonstrativa de uma absoluta falta de equivalência entre tais atribuiçõespatrimoniais que impendem sobre o inquilino e o senhorio.
Revista n.º 2274/05 - 6.ª Secção Sousa Leite (Relator)Salreta PereiraFernandes Magalhães
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