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DL n.º 275/93, de 05 de Agosto REGIME JURÍDICO DA HABITAÇÃO PERIÓDICA(versão actualizada) |
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- DL n.º 9/2021, de 29/01
- DL n.º 245/2015, de 20/10
- DL n.º 37/2011, de 10/03
- DL n.º 116/2008, de 04/07
- DL n.º 76-A/2006, de 29/03
- DL n.º 22/2002, de 31/01
- DL n.º 180/99, de 22/05
| - 8ª versão - a mais recente (DL n.º 9/2021, de 29/01)
- 7ª versão (DL n.º 245/2015, de 20/10)
- 6ª versão (DL n.º 37/2011, de 10/03)
- 5ª versão (DL n.º 116/2008, de 04/07)
- 4ª versão (DL n.º 76-A/2006, de 29/03)
- 3ª versão (DL n.º 22/2002, de 31/01)
- 2ª versão (DL n.º 180/99, de 22/05)
- 1ª versão (DL n.º 275/93, de 05/08) | |
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| SUMÁRIO Aprova o regime jurídico da habitação periódica. Revoga o Decreto-Lei n.º 130/89, de 18 de Abril _____________________ |
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Artigo 4.º
Condições de exploração do empreendimento no regime de direito real de habitação periódica |
1 - A exploração de um empreendimento no regime do direito real de habitação periódica requer que:
a) As unidades de alojamento, além de serem independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do empreendimento ou para a via pública;
b) Sobre pelo menos 30 % das unidades de alojamento afectas à exploração turística, não sejam constituídos direitos reais de habitação periódica ou direitos de habitação turística, mantendo-se a exploração turística integrada da totalidade do empreendimento;
c) O empreendimento turístico onde se situem as unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica deve abranger a totalidade de um ou mais imóveis, excepto no caso dos hotéis-apartamentos e dos apartamentos turísticos, em que apenas têm de ocupar a maioria das unidades de alojamento de ou mais edifícios, no mínimo de 10, que formem um conjunto urbanístico coerente;
d) As unidades de alojamento dos hotéis-apartamentos e dos apartamentos turísticos devem ser contíguas e funcionalmente independentes;
e) As unidades de alojamento referidas na alínea c) devem ter um único proprietário e, quando o prédio estiver submetido ao regime da propriedade horizontal, o respectivo título constitutivo deve garantir a utilização das instalações e equipamentos de uso comum por parte dos titulares de direitos reais de habitação periódica;
f) (Revogada.)
g) Quando exista cessão de exploração do empreendimento turístico, haja um único cessionário que preencha os requisitos previstos na alínea anterior.
2 - A percentagem prevista na alínea b) do número anterior pode ser alterada por decisão dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ordenamento do território e do turismo, sob proposta do presidente do conselho directivo do Turismo de Portugal, I. P., quando, cumulativamente, estiverem reunidos os seguintes requisitos:
a) As entidades exploradoras garantirem contratualmente a manutenção da exploração turística de todas as unidades de alojamento afectas a essa exploração, das instalações e equipamentos de uso comum e das instalações e equipamentos de exploração turística durante o período de duração dos respectivos contratos;
b) A construção dos empreendimentos turísticos onde forem constituídos direitos reais de habitação periódica contribuir de forma decisiva para o desenvolvimento e modernização do sector na região em que se localizam, através do aumento da competitividade e do reordenamento e diversificação da oferta e, nas regiões menos desenvolvidas turisticamente, através da criação de oferta turística viável que permita potenciar o desenvolvimento económico regional;
c) A construção dos empreendimentos turísticos onde forem constituídos direitos reais de habitação periódica produzir um impacte significativo, ao nível regional, na criação de emprego ou na requalificação do sector;
d) Os empreendimentos turísticos onde forem constituídos direitos reais de habitação periódica tiverem uma classificação de cinco estrelas.
3 - As entidades referidas nas alíneas f) e g) do n.º 1 devem ter uma situação líquida correspondente a 25 % do activo total líquido.
4 - Se a execução do empreendimento estiver prevista por fases, o disposto na alínea b) do n.º 1 aplica-se a cada uma das fases.
5 - As unidades de alojamento dos empreendimentos turísticos previstos no artigo 1.º não se consideram retiradas da exploração de serviços de alojamento turístico pelo facto de se encontrarem sujeitas ao regime do direito real de habitação periódica. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 22/2002, de 31/01
- DL n.º 37/2011, de 10/03
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-1ª versão: DL n.º 275/93, de 05/08
-2ª versão: DL n.º 180/99, de 22/05
-3ª versão: DL n.º 22/2002, de 31/01
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SECÇÃO II
Constituição
| Artigo 5.º
Declaração de comunicação prévia |
1 - A constituição de direitos reais de habitação periódica está sujeita a comunicação prévia com prazo, conforme definida pela alínea a) do n.º 2 do artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, ao Turismo de Portugal, I. P.
2 - O proprietário das unidades de alojamento a submeter ao regime de direitos reais de habitação periódica deve apresentar, por via informática, ao Turismo de Portugal, I. P., nos termos previstos no artigo 62.º, a declaração de comunicação prévia com prazo acompanhada dos seguintes elementos:
a) A identificação do ou dos proprietários do empreendimento turístico;
b) A identificação do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica;
c) A identificação do empreendimento, com menção do número da descrição do prédio ou prédios no registo predial e indicação da sua localização;
d) Classificação provisória atribuída ao empreendimento turístico, se este ainda não estiver em funcionamento, ou a classificação definitiva, se já tiverem decorrido dois meses sobre a sua abertura ao público;
e) O título de constituição da propriedade horizontal que garanta a utilização das instalações e equipamentos de uso comum por parte dos titulares de direitos reais de habitação periódica, nos termos previstos na alínea e) do n.º 1 do artigo anterior;
f) No caso de o empreendimento se encontrar ainda em construção, a licença de construção emitida pela câmara municipal competente;
g) A indicação dos ónus ou encargos existentes;
h) A data prevista para a abertura ao público do empreendimento;
i) A descrição e designação das unidades de alojamento sobre as quais se pretende constituir direitos reais de habitação periódica, com observância, quanto à primeira, do disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 83.º do Código do Registo Predial;
j) O número de unidades de alojamento referidas na alínea anterior e a percentagem que representam do total do empreendimento turístico;
l) A enumeração das instalações e equipamentos de uso comum e de exploração turística, bem como dos equipamentos de animação, desportivos e de recreio do empreendimento;
m) O número total dos direitos reais de habitação periódica a constituir e o limite de duração dos mesmos;
n) O valor relativo de cada direito real de habitação periódica, de acordo com uma unidade padrão;
o) O critério de fixação e actualização da prestação periódica devida pelos titulares e a percentagem desta que se destina a remunerar a gestão;
p) O início e o termo de cada período de tempo dos direitos;
q) Os poderes dos respectivos titulares, designadamente sobre as partes do empreendimento que sejam de uso comum;
r) Os deveres dos titulares, designadamente os relacionados com o exercício do seu direito e com o tempo, o lugar e a forma de pagamento da prestação periódica;
s) Os poderes e deveres do proprietário do empreendimento, nomeadamente em matéria de equipamento e mobiliário das unidades de alojamento e a sua substituição, de reparações ordinárias e extraordinárias, de conservação e limpeza e os demais serviços disponibilizados;
t) A capacidade máxima de cada uma das unidades de alojamento.
3 - Se for detectada a falta ou desconformidade de algum dos elementos ou documentos referidos no número anterior, a Turismo de Portugal, I. P., dispõe de um prazo de 10 dias a contar da apresentação da comunicação prévia para solicitar ao proprietário que, no prazo de 10 dias, envie os elementos ou documentos em falta, ficando suspenso o prazo a que se refere o n.º 5 até que o processo se encontre devidamente instruído.
4 - O processo só se encontra devidamente instruído na data da recepção do último dos elementos em falta.
5 - Caso o Turismo de Portugal, I. P., não se pronuncie no prazo de 30 dias a contar da apresentação da comunicação prévia, o proprietário das unidades pode promover a constituição dos direitos reais de habitação periódica nos termos e nas condições constantes da declaração de comunicação prévia. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 116/2008, de 04/07
- DL n.º 37/2011, de 10/03
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-2ª versão: DL n.º 180/99, de 22/05
-3ª versão: DL n.º 116/2008, de 04/07
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Artigo 6.º
Constituição do direito real de habitação periódica |
1 - Salvo o disposto em lei especial, o direito real de habitação periódica é constituído por escritura pública ou por documento particular autenticado.
2 - O acto de constituição de direito real de habitação periódica é instruído com cópia da certidão referida no n.º 3 do artigo anterior, devendo nele ser mencionado que o conteúdo daquela certidão faz parte integrante do título. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 116/2008, de 04/07
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Artigo 7.º
Modificação do título de constituição do direito real de habitação periódica |
1 - Salvo o disposto em lei especial, o título de constituição do direito real de habitação periódica pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo dos titulares de direitos reais de habitação periódica cuja posição seja afectada.
2 - A aprovação da modificação pode ser judicialmente suprida, em caso de recusa injustificada.
3 - À modificação do título de constituição do direito real de habitação periódica é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos anteriores. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 116/2008, de 04/07
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1 - O título de constituição do direito real de habitação periódica está sujeito a inscrição no registo predial.
2 - Só pode ser objecto de direito real de habitação periódica o edifício, grupo de edifícios ou conjunto imobiliário objecto de uma única descrição no registo predial.
3 - Se a execução do empreendimento turístico tiver sido prevista por fases, o registo de constituição dos direitos reais de habitação periódica respeitantes a cada fase será feito por averbamento à respectiva descrição. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
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Artigo 9.º
Formulário normalizado de informação pré-contratual |
1 - Antes de o consumidor ficar vinculado pelo contrato ou por contrato-promessa, o proprietário ou o vendedor de direitos reais de habitação periódica deve entregar de forma gratuita, em papel ou através de suporte duradouro facilmente acessível ao consumidor, informações exactas que, de uma forma clara, precisa e compreensível, descrevam o empreendimento turístico, bem como os direitos e as obrigações decorrentes do contrato.
2 - As informações mencionadas no número anterior constam de formulário normalizado de informação pré-contratual e incluem designada e obrigatoriamente os seguintes elementos:
a) A identidade, o domicílio e a indicação exacta da qualidade jurídica do vendedor no momento da celebração do contrato, bem como a identidade e o domicílio do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direito real de habitação periódica;
b) A identificação do empreendimento turístico, com menção do número da descrição do prédio ou prédios no registo predial e indicação da sua localização, com referência ao tipo e à classificação do mesmo e código de acesso à certidão permanente do registo predial;
c) A natureza exacta e especificação do conteúdo do direito objecto do contrato;
d) A indicação exacta do período durante o qual o direito pode ser exercido, incluindo a data a partir do qual pode ser exercido;
e) Quando o bem imóvel se encontre em construção, a indicação do prazo limite para a conclusão do imóvel com indicação da data em que o mesmo está disponível para utilização, incluindo as instalações e equipamentos de uso comum;
f) O preço a pagar pela aquisição do direito real de habitação periódica, incluindo descrição exacta dos custos adicionais obrigatórios decorrentes do contrato;
g) A descrição dos encargos periódicos, contribuições especiais ou taxas eventualmente existentes, bem como os critérios de fixação e actualização dos mesmos;
h) A descrição dos serviços colocados à disposição do titular de direitos reais de habitação periódica, com descrição dos fornecimentos incluídos no preço da unidade de alojamento e os fornecimentos não incluídos no preço que devem ser pagos pelo adquirente;
i) A descrição das instalações e equipamentos de uso comum e de exploração turística dos empreendimentos a que o titular de direitos reais de habitação periódica tem direito, com clara especificação daqueles que não se encontram incluídos no preço, impondo pagamento acrescido;
j) A indicação dos montantes a pagar por serviços colocados à disposição do consumidor não incluídos no preço da aquisição do direito;
l) A informação relativa à existência de sistemas de troca com indicação dos respectivos custos;
m) A existência de códigos de conduta aplicáveis com indicação do local onde os mesmos podem ser consultados;
n) As informações sobre o modo e os prazos do exercício do direito de resolução do contrato, com a indicação da pessoa a quem deve ser comunicada essa resolução;
o) A informação relativa à proibição de quaisquer pagamentos antecipados antes de decorrido o prazo de resolução;
p) A informação de que o contrato pode, nos termos do direito internacional privado e em caso de litígio, ser regido por lei diferente da do Estado membro onde o consumidor reside ou tem o seu domicílio habitual.
3 - O formulário normalizado de informação pré-contratual deve conter ainda informação detalhada sobre:
a) Os direitos adquiridos, com especificação das condições do seu exercício e clara indicação de eventuais restrições à possibilidade de ocupação do alojamento;
b) Os bens, com descrição exacta e pormenorizada do imóvel ou imóveis, incluindo a sua localização e descrição dos móveis e utensílios que constituem a unidade de alojamento;
c) O número da licença de construção e o nome e endereço completo das autoridades competentes e as garantias relativas à conclusão do imóvel e, quando isso não acontecer, as formas de reembolso dos pagamentos já efectuados, bem como as modalidades de pagamento dessas garantias caso se trate de imóvel em construção;
d) A forma de resolução do contrato e respectivos efeitos na esfera do titular, incluindo especificação dos custos a repercutir no titular e consequências em caso de contratos acessórios, incluindo contratos de crédito associados;
e) Os procedimentos relacionados com a manutenção e reparação no imóvel, incluindo a indicação da forma de exploração e ou administração do empreendimento turístico e os mecanismos existentes com vista à participação do adquirente na tomada de decisões no âmbito da administração do empreendimento;
f) A possibilidade ou impossibilidade de revenda do direito ou direitos adquiridos;
g) A indicação da língua ou línguas utilizadas entre o titular do direito e o proprietário ou administrador do empreendimento no âmbito do contrato, incluindo as questões relacionadas com a indicação dos custos, com o tratamento dos pedidos de informação ou apresentação de reclamações;
h) A indicação da possibilidade ou impossibilidade de recurso a mecanismos extrajudiciais de resolução de conflitos.
4 - As alterações às informações previstas no número anterior devem ser comunicadas ao adquirente antes da celebração do contrato, devendo nesse caso o contrato fazer referência expressa a essas alterações.
5 - As alterações previstas no número anterior apenas podem resultar de circunstâncias alheias à vontade do vendedor, salvo acordo expresso das partes.
6 - As informações a que se referem os n.os 2 e 3 devem ser redigidas na língua ou numa das línguas do Estado membro de residência ou da nacionalidade do consumidor à escolha deste, desde que se trate de uma das línguas oficiais da Comunidade.
7 - O modelo de formulário normalizado de informação pré-contratual é aprovado por despacho conjunto dos membros do Governo responsáveis pelas áreas do turismo, defesa do consumidor e justiça. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 37/2011, de 10/03
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-2ª versão: DL n.º 180/99, de 22/05
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SECÇÃO III
Do certificado predial
| Artigo 10.º
Certificado predial |
1 - Relativamente a cada direito real de habitação periódica é emitido pela conservatória do registo predial competente um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração deste, que é entregue ao titular do direito real registado juntamente com o código de acesso à certidão permanente do registo predial.
2 - O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica e depois de efectuado o registo definitivo do título de constituição do direito real de habitação periódica.
3 - Só pode ser emitida uma segunda via do certificado predial em caso de destruição ou extravio, alegado em requerimento do titular.
4 - A emissão da segunda via do certificado predial só pode ter lugar depois de decorridos 30 dias sobre a data do respectivo pedido e é sempre anotada à descrição. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 37/2011, de 10/03
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-2ª versão: DL n.º 180/99, de 22/05
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1 - Do certificado predial devem constar:
a) A data em que foi realizado o acto de constituição do direito real de habitação periódica;
b) Os elementos do título de constituição do direito real de habitação periódica referidos nas alíneas a) a c) do n.º 2 do artigo 5.º;
c) A identificação do titular do direito;
d) A identificação da unidade de alojamento e o tipo e classificação do empreendimento turístico;
e) A capacidade máxima da unidade de alojamento;
f) A indicação exacta do período durante o qual o direito objecto do contrato pode ser exercido e a duração do regime instituído;
g) A indicação dos ónus ou encargos existentes.
2 - O certificado predial deve mencionar a seguir aos elementos previstos no número anterior a existência de um documento complementar que contenha os seguintes elementos:
a) A menção das informações previstas nos n.os 2 e 3 do artigo 9.º que deve ter total correspondência com o formulário normalizado de informação;
b) (Revogada.)
c) O valor relativo do direito, de acordo com o disposto na alínea n) do n.º 2 do artigo 5.º;
d) A indicação de que a aquisição do direito real de habitação periódica não acarreta quaisquer despesas, encargos ou obrigações para além dos estipulados no contrato;
e) (Revogada.)
f) (Revogada.)
g) (Revogada.)
h) (Revogada.)
i) A declaração do proprietário do empreendimento turístico que ateste que este foi ou será construído de acordo com o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos empreendimentos turísticos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho, e que obedece aos requisitos das instalações, classificação e funcionamento previstos nos regulamentos a que se refere o n.º 3 do artigo 1.º daquele diploma;
j) A identificação da entidade responsável pela exploração e administração do empreendimento;
l) (Revogada.)
m) A indicação das garantias prestadas para cumprir o disposto nos artigos 15.º e 31.º
3 - Os elementos previstos no número anterior fazem parte integrante do contrato e completam os elementos previstos no n.º 1, devendo o adquirente declarar por escrito ter recebido aquele documento e compreendido o seu teor.
4 - O certificado predial e o documento complementar devem estar redigidos de forma clara e precisa, com caracteres facilmente legíveis, em português, devendo ser entregue pelo vendedor ao adquirente uma tradução, na língua ou numa das línguas do Estado membro de residência ou da nacionalidade do consumidor à escolha deste, desde que se trate de uma das línguas oficiais da Comunidade, acompanhada de uma tradução do contrato na língua do Estado em que se situe o imóvel.
5 - No espaço do certificado predial imediatamente anterior ao destinado a assinaturas deve constar:
a) A menção relativa à existência do direito de resolução sem necessidade de indicação do motivo e sem quaisquer encargos, no prazo de 14 dias seguidos a contar da data da entrega do certificado predial;
b) A menção sobre a proibição de quaisquer pagamentos antecipados directa ou indirectamente relacionados com o negócio jurídico a celebrar.
6 - No espaço previsto no número anterior, o adquirente deve ainda declarar ter recebido a tradução do certificado e do documento complementar, que constitui parte integrante do contrato para todos os efeitos legais.
7 - O certificado predial deve incluir o formulário de resolução do contrato.
8 - O modelo do certificado predial e o formulário de resolução do contrato são aprovados pelo despacho conjunto a que se refere o n.º 7 do artigo 9.º |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 22/2002, de 31/01
- DL n.º 116/2008, de 04/07
- DL n.º 37/2011, de 10/03
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-1ª versão: DL n.º 275/93, de 05/08
-2ª versão: DL n.º 180/99, de 22/05
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-4ª versão: DL n.º 116/2008, de 04/07
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SECÇÃO IV
Da transmissão e oneração de direitos reais de habitação periódica
| Artigo 12.º
Oneração e transmissão de direitos reais de habitação periódica |
1 - A oneração ou a transmissão por acto entre vivos de direitos reais de habitação periódica faz-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante, respectivamente, e está sujeita a registo nos termos gerais.
2 - Se a transmissão for a título oneroso, deve ser indicado o valor.
3 - A transmissão por morte está sujeita a inscrição no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, após exibição ao notário de documento comprovativo da respectiva qualidade.
4 - A transmissão de direitos reais de habitação periódica implica a cessão dos direitos e obrigações do respectivo titular em face do proprietário do empreendimento ou do cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste, considerando-se não escritas quaisquer cláusulas em contrário. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 180/99, de 22/05
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-1ª versão: DL n.º 275/93, de 05/08
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Artigo 13.º
Documento complementar |
1 - Nas transmissões de direitos reais de habitação periódica o vendedor deve entregar ao adquirente o documento complementar, bem como o formulário de resolução do contrato previsto no artigo 11.º
2 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 9.º, sempre que haja alguma alteração ao conteúdo do documento complementar ou se verifique a perda ou extravio dele, pode o titular do direito real de habitação periódica exigir do proprietário das unidades de alojamento objecto desse direito um novo documento.
3 - A violação do disposto no n.º 1 gera a nulidade do negócio jurídico celebrado, depois de ultrapassados os prazos previstos no n.º 3 do artigo 16.º
4 - Recai sobre o vendedor o ónus de provar o cumprimento da obrigação prevista no n.º 1. |
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- DL n.º 180/99, de 22/05
- DL n.º 37/2011, de 10/03
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-2ª versão: DL n.º 180/99, de 22/05
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Artigo 13.º-A
Dever especial de informação |
1 - Antes da assinatura do contrato, o vendedor está obrigado a informar o adquirente de que dispõe de um prazo de 14 dias seguidos para resolver o contrato e que se encontra vedado o pagamento de quaisquer quantias.
2 - Incumbe ao vendedor a prova do cumprimento da obrigação prevista no número anterior.
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