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DL n.º 89/2021, de 03 de Novembro GARANTIA DE ALTERNATIVA HABITACIONAL, DIREITO LEGAL DE PREFERÊNCIA E CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE |
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| SUMÁRIO Regulamenta normas da Lei de Bases da Habitação relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade _____________________ |
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Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro
O direito à habitação, previsto no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, constitui uma das mais importantes marcas genéticas do Estado de Direito Democrático nascido a 25 de Abril de 1974 e do ambicionado e, desde então, amplamente realizado Estado Social.
Num país em que tanto estava por fazer e por realizar a priorização do acesso universal e gratuito à saúde, ao ensino e à segurança social contribuiu para que a matéria da habitação, ainda que sendo objeto de alguns programas específicos, como o Serviço de Apoio Ambulatório Local, instituído por despacho do Ministro da Administração Interna e do Secretário de Estado da Habitação e do Urbanismo, de 31 de julho de 1974, e o Programa Especial de Realojamento para as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, criado pelo Decreto-Lei n.º 163/93, de 7 de maio, não se tenha podido materializar enquanto pilar fundamental do Estado Social.
Tal objetivo é afirmado pelo XXII Governo Constitucional, cujo programa reconhece a conceção do direito à habitação como um direito social, de vocação universal, que visa garantir a todos uma habitação adequada a custos acessíveis. Reconhece-se também a necessidade de garantir a adoção de instrumentos diferenciados em função das necessidades específicas dos destinatários, realizando-se, assim, de modo eficiente, um direito que é de todos e não uma mera prerrogativa de apoio do Estado aos mais carenciados, de índole assistencialista.
Para a aproximação a estes objetivos foi fundamental a criação da primeira lei de bases da habitação, aprovada pela Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro (LBH), que veio criar um quadro normativo de primeiro nível, que define as competências que neste âmbito cabem a cada uma destas entidades e impõe um dever de ação para cada uma delas.
Neste âmbito, a LBH veio impor o dever de regulamentação em algumas matérias específicas, como sejam a das obrigações das entidades públicas quanto à garantia de uma alternativa habitacional, a dos termos em que as mesmas entidades têm direito legal de preferência na alienação de imóveis habitacionais, bem como a das suas competências de fiscalização das condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional.
O presente decreto-lei visa, pois, no cumprimento da obrigação referida, regulamentar estes importantes aspetos do conteúdo do direito à habitação, dando-lhes forma e corpo, alinhando-se as previsões aqui contidas com os objetivos de política pública inscritos no programa do XXII Governo Constitucional.
Deste modo, procede-se à definição de situação de efetiva carência habitacional, para os efeitos previstos no n.º 6 do artigo 28.º da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, na sua redação atual. Assim, considera-se que estão em tal situação as pessoas que não possuam, ou que estejam em risco efetivo de perder, uma habitação adequada, não constituindo uma alternativa habitacional aquela que imponha uma alteração ao agregado habitacional pré-existente à situação de carência, salvo se esta alteração resultar de pedido ou obtiver a concordância escrita de todas as partes envolvidas.
Impõe-se ainda um dever de articulação entre as diversas entidades, do Estado e dos municípios, para que de forma pró-ativa possam resolver as situações das pessoas em situação de efetiva carência habitacional.
Também quanto à função social da habitação, promove-se o seu uso efetivo, dando-se a possibilidade aos municípios de, no âmbito do procedimento de classificação de um imóvel de uso habitacional como devoluto, quando o mesmo se situe em zona de pressão urbanística, apresentar uma proposta de arrendamento do imóvel ao seu proprietário, para posterior subarrendamento, ou, nos casos em que, após vistoria, se conclua que o imóvel se encontra em mau estado de conservação, aproveitar o procedimento de classificação do imóvel como devoluto para determinar a execução de obras necessárias à sua correção, ao abrigo dos artigos 89.º e seguintes do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual (RJUE), aplicando-se igualmente, quanto ao ressarcimento pela execução destas obras, o disposto nos artigos 108.º e 108.º-B do mesmo decreto-lei.
Relembre-se, a este propósito, que as alterações efetuadas a este regime, previsto no RJUE e operadas pelo Decreto-Lei n.º 66/2019, de 21 de maio, vieram alargar o âmbito das obras necessárias à correção das más condições de segurança ou salubridade, podendo ser determinada não apenas a execução de obras de conservação, mas também a execução de obras de alteração, ampliação ou reconstrução que se mostrem necessárias, com as naturais consequências de obrigatoriedade do cumprimento das normas legais e regulamentares, desde logo, as previstas no regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho.
Relativamente ao direito de preferência na aquisição de imóveis habitacionais, esclarece-se os casos em que o mesmo existe, graduando-se a hierarquia da preferência de entre as diversas entidades públicas e prevendo-se que este mecanismo funciona no âmbito da legislação já em vigor para o efeito, nomeadamente o Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, na sua redação atual, que garante já a desmaterialização e simplificação deste procedimento.
Por fim, quanto à fiscalização do arrendamento habitacional, importa definir quais as competências que o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), enquanto organismo do Estado a quem foi atribuída a responsabilidade nesta matéria, passa a deter.
Neste âmbito, merece destaque a possibilidade dada ao IHRU, I. P., de, quando tenha conhecimento de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados, poder solicitar à câmara municipal do sítio do imóvel a determinação do nível de conservação do respetivo locado e, deste modo, em articulação com as autarquias locais, poder contribuir para a resolução dos problemas detetados nas condições de habitabilidade dos fogos arrendados.
Por último, prevê-se ainda a obrigatoriedade de a publicitação dos imóveis com vista ao arrendamento ser acompanhada de elementos obrigatórios que permitam ao pretendente a inquilino ter um conhecimento prévio do prédio ou fração a arrendar, dando mais transparência e credibilidade a este mercado, evitando-se a publicitação de imóveis que não tenham uso habitacional autorizado ou que não reúnam condições para o efeito.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas e a Associação Nacional de Municípios Portugueses.
Assim:
No desenvolvimento do regime jurídico estabelecido pela Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, e nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
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CAPÍTULO I
Disposição geral
| Artigo 1.º
Objeto |
| O presente decreto-lei procede à regulamentação da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, estabelecendo as obrigações das entidades públicas relativas à garantia de uma alternativa habitacional, os termos em que as mesmas entidades têm direito legal de preferência na alienação de imóveis habitacionais, bem como as suas competências de fiscalização das condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional. |
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