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DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO RURAL(versão actualizada) O diploma ainda não sofreu alterações |
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| SUMÁRIO No uso da autorização concedida pela Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto, estabelece o novo regime do arrendamento rural _____________________ |
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Artigo 24.º
Cálculo das benfeitorias que dão lugar à indemnização |
1 - A indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário, com consentimento do senhorio, que revertam para este no fim do arrendamento, é calculada tendo em conta o custo suportado pelo arrendatário, as vantagens das quais o mesmo haja usufruído na vigência do contrato e o proveito patrimonial e de rendimentos que delas resulte, futuramente, para o senhorio.
2 - O pagamento da indemnização referida no número anterior pode ser fraccionado, de forma que as prestações se efectuem aquando da percepção pelo senhorio dos benefícios resultantes das benfeitorias. |
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Artigo 25.º
Benfeitorias feitas pelo senhorio |
1 - O senhorio apenas pode fazer benfeitorias no prédio, com exclusão das acções de recuperação do prédio, com o consentimento do arrendatário ou com suprimento judicial daquele.
2 - As benfeitorias realizadas pelo senhorio com o consentimento do arrendatário podem determinar a alteração da renda conforme previsto no n.º 6 do artigo 11.º
3 - O senhorio indemniza o arrendatário pelos prejuízos que a realização das benfeitorias, efectuadas por sua iniciativa, eventualmente causem no prédio, com exclusão das acções de recuperação do mesmo. |
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CAPÍTULO VI
Normas processuais
| Artigo 26.º
Forma de comunicação |
1 - Salvo disposição legal em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, designadamente as relativas à cessação e alteração do contrato de arrendamento, à actualização, alteração e depósito da renda, à realização de obras de conservação e de recuperação e de benfeitorias e ao exercício do direito de preferência, são concretizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção, sem prejuízo do disposto no artigo 27.º
2 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar, mutuamente, a alteração daquele.
3 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
4 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do artigo 17.º, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo, neste caso, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original. |
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Artigo 27.º
Comunicação digital |
| Nas comunicações legalmente exigíveis entre as partes é admissível o uso de procedimentos por via electrónica, devidamente validados por assinatura electrónica qualificada. |
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Artigo 28.º
Procedimentos a adoptar para actualização, redução ou fixação de nova renda |
1 - As rendas convencionadas são actualizadas anualmente conforme previsto no n.º 5 do artigo 11.º mediante comunicação escrita do senhorio ao arrendatário.
2 - A redução ou fixação de nova renda conforme previsto nos n.os 5 e 6 do artigo 11.º e no n.º 1 do artigo 12.º processa-se de acordo com as alíneas seguintes:
a) A proposta de alteração da renda na sequência da realização de benfeitorias pelo senhorio deve ser apresentada ao arrendatário com expressa e fundamentada indicação da nova renda;
b) A proposta de redução da renda deve ser dirigida ao senhorio, devendo o arrendatário nela mencionar a renda que considera dever ser paga.
3 - As propostas são formuladas por escrito, no prazo máximo de 30 dias após o termo dos factos que as fundamentam, ou, tratando-se de eventos continuados, no decurso destes.
4 - Presume-se que os factos não são fundamento para a redução da renda se o arrendatário não proporcionar ao senhorio a verificação dos sinais da sua ocorrência e os seus resultados.
5 - No caso de os contratantes, nos 30 dias seguintes à formulação do respectivo pedido, não chegarem a acordo sobre a alteração da renda, podem recorrer ao tribunal, o qual fixa, no despacho saneador, a renda a vigorar transitoriamente até decisão final do pleito.
6 - Enquanto a decisão judicial não transitar em julgado, o senhorio não pode requerer a resolução do contrato com base em falta de pagamento de renda, salvo:
a) A que se encontre fixada no contrato de arrendamento até à data do despacho saneador referido no número anterior;
b) A que seja determinada no despacho saneador até à data da decisão judicial transitada em julgado.
7 - A diferença que venha a verificar-se entre os montantes pagos pelo arrendatário e os valores devidos em função da decisão judicial deve ser regularizada após devidamente corrigida pela aplicação da taxa legal prevista para os casos de mora. |
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Artigo 29.º
Procedimentos a adoptar relativamente à resolução do contrato |
1 - A resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio ou por vontade do arrendatário tem por base o incumprimento da outra parte, conforme previsto no artigo 17.º, e tendo em consideração o disposto nos artigos 26.º e 27.º, em matéria de comunicações entre as partes.
2 - As comunicações entre as partes devem explicitar de forma clara, completa e fundamentada a natureza e dimensão do incumprimento e a data de conhecimento dos factos, devendo, quando possível, anexar cópia de provas eventualmente existentes e, quando for caso disso, uma estimativa dos montantes a considerar a título de compensação pela cessação do contrato. |
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Artigo 30.º
Procedimentos a adoptar relativamente à oposição à renovação ou à denúncia do contrato |
1 - A oposição à renovação ou a denúncia dos contratos de arrendamento devem concretizar-se mediante comunicação escrita, nos termos previstos nos artigos 26.º e 27.º e nas condições fixadas no artigo 19.º
2 - As comunicações entre as partes devem explicitar de forma clara e completa, se possível com apresentação de provas, a fundamentação para a denúncia do contrato.
3 - Nos casos previstos nos n.os 6 e 9 do artigo 19.º cabe ao arrendatário apresentar a fundamentação e provas que suportam, no primeiro caso, a necessidade de denúncia do contrato e, no segundo caso, a oposição à denúncia do contrato.
4 - Em qualquer caso, o senhorio e o arrendatário podem opor-se à efectivação da denúncia do contrato pela outra parte desde que, em acção intentada no prazo de 60 dias após a comunicação prevista no n.º 1, provem a inexistência de fundamento para a denúncia. |
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Artigo 31.º
Direito de preferência |
1 - Quando a cessação do contrato de arrendamento ocorra, por causa não imputável ao arrendatário, este goza do direito de preferência nos contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos seguintes.
2 - No caso de venda ou dação em cumprimento de prédios que sejam objecto de arrendamento agrícola ou florestal, aos respectivos arrendatários cujo contrato vigore há mais de três anos, assiste o direito de preferirem na transmissão.
3 - O direito de preferência do arrendatário previsto no número anterior caduca, perante o exercício do mesmo direito, por co-herdeiro ou comproprietário.
4 - Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no n.º 2, tem de explorar o prédio, ou no caso de ser pessoa colectiva, por si ou sociedade do mesmo grupo empresarial, como seu proprietário durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado.
5 - Em caso de inobservância do disposto no número anterior, o adquirente fica obrigado a pagar ao anterior proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exercício da preferência, se este o desejar, pelo preço de aquisição do prédio.
6 - No caso do exercício judicial do direito consagrado no n.º 2, o preço é pago ou depositado dentro de 30 dias após o trânsito em julgado da respectiva sentença, sob pena de caducidade do direito e do arrendamento.
7 - Ficam isentas do pagamento de Imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT) todas as transmissões onerosas de prédios rústicos a favor dos respectivos arrendatários, desde que exista contrato escrito há pelo menos três anos, e o mesmo seja do conhecimento dos serviços de finanças da área de residência do senhorio ou da sede da pessoa colectiva. |
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Artigo 32.º
Acção de despejo |
1 - A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que se imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo.
2 - Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos legais.
3 - Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas vencidas por um período superior a seis meses é notificado para, no prazo de 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito.
4 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos. |
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Artigo 33.º
Título executivo |
1 - Não sendo o prédio desocupado na data devida por lei ou por convenção das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa, o contrato de arrendamento, acompanhado dos comprovativos das comunicações previstas no presente decreto-lei, relativos à cessação do contrato de arrendamento.
2 - O contrato de arrendamento constitui título executivo para a acção de pagamento da renda, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida. |
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Artigo 34.º
Resolução de conflitos |
1 - Os eventuais conflitos que possam surgir entre as partes em matéria de aplicação, interpretação ou integração de lacunas emergentes do contrato de arrendamento podem ser resolvidas mediante convenção de arbitragem, nos termos da Lei n.º 31/86, de 29 de Agosto.
2 - A submissão de qualquer questão ao processo de resolução de conflitos previsto no número anterior não determina qualquer interrupção do desenvolvimento das actividades do arrendatário decorrentes do contrato de arrendamento, nem da realização das acções do senhorio em matéria de conservação e beneficiação do prédio. |
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