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DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO RURAL(versão actualizada) O diploma ainda não sofreu alterações |
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| SUMÁRIO No uso da autorização concedida pela Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto, estabelece o novo regime do arrendamento rural _____________________ |
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Artigo 22.º
Conservação e recuperação do prédio |
1 - O arrendatário é obrigado a conservar e, findo o contrato, a restituir o prédio no estado em que o recebeu, ressalvadas as alterações inerentes a uma adequada utilização do mesmo em conformidade com os fins constantes do contrato, sob pena de pagamento de indemnização, nos termos da lei geral, e sem prejuízo do disposto nos artigos 23.º e 24.º, no que se refere às benfeitorias.
2 - Para efeitos do número anterior, entende-se por utilização adequada a exploração do prédio de acordo com as técnicas que se revelem necessárias e adequadas à execução da actividade prevista no contrato, de acordo com os fins contratualmente previstos.
3 - No caso do arrendamento florestal para efeitos de exploração de espécies em talhadia, o arrendatário, no termo do contrato, é obrigado a destruir ou remover as toiças ou cepos, salvo cláusula contratual ou acordo expresso em contrário.
4 - Findo o contrato e na falta de cláusula contratual em contrário, é da responsabilidade do senhorio a realização das acções de recuperação do prédio que se revelem necessárias e não sejam directamente imputáveis ao arrendatário.
5 - Presume-se que o prédio foi entregue ao arrendatário em bom estado de conservação e em condições adequadas à utilização do mesmo nos termos contratuais quando não exista documento em que as partes tenham descrito o estado do mesmo ao tempo da entrega. |
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Artigo 23.º
Benfeitorias feitas pelo arrendatário |
1 - O arrendatário pode realizar no prédio arrendado acções de recuperação sem consentimento do senhorio, nos casos em que:
a) O senhorio esteja em mora quanto à obrigação de fazer reparações que, pela sua urgência, não se compadeçam com a demora do respectivo procedimento judicial, podendo o arrendatário fazê-las extrajudicialmente, tendo direito ao seu reembolso;
b) A urgência não consinta qualquer dilação, mantendo o direito a reembolso, independentemente de mora do senhorio, contanto que o avise ao mesmo tempo.
2 - Salvo cláusula contratual em contrário, o arrendatário carece do consentimento do senhorio para realizar benfeitorias úteis.
3 - No caso do arrendamento florestal, a alteração da composição, do regime e da estrutura dos povoamentos só pode ser realizada com o consentimento do senhorio, sem prejuízo do cumprimento da legislação aplicável a tais situações.
4 - As benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário sem consentimento do senhorio não justificam a revisão do montante da renda nem dão direito a qualquer tipo de indemnização aquando da cessação do contrato de arrendamento.
5 - As benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário com o consentimento do senhorio não justificam a revisão do montante da renda, mas dão direito ao pagamento de uma indemnização quando revertam para o senhorio após cessação do contrato de arrendamento.
6 - Salvo cláusula contratual em contrário, cessando o arrendamento por qualquer causa, as benfeitorias realizadas pelo arrendatário revertem a favor do senhorio. |
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Artigo 24.º
Cálculo das benfeitorias que dão lugar à indemnização |
1 - A indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário, com consentimento do senhorio, que revertam para este no fim do arrendamento, é calculada tendo em conta o custo suportado pelo arrendatário, as vantagens das quais o mesmo haja usufruído na vigência do contrato e o proveito patrimonial e de rendimentos que delas resulte, futuramente, para o senhorio.
2 - O pagamento da indemnização referida no número anterior pode ser fraccionado, de forma que as prestações se efectuem aquando da percepção pelo senhorio dos benefícios resultantes das benfeitorias. |
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Artigo 25.º
Benfeitorias feitas pelo senhorio |
1 - O senhorio apenas pode fazer benfeitorias no prédio, com exclusão das acções de recuperação do prédio, com o consentimento do arrendatário ou com suprimento judicial daquele.
2 - As benfeitorias realizadas pelo senhorio com o consentimento do arrendatário podem determinar a alteração da renda conforme previsto no n.º 6 do artigo 11.º
3 - O senhorio indemniza o arrendatário pelos prejuízos que a realização das benfeitorias, efectuadas por sua iniciativa, eventualmente causem no prédio, com exclusão das acções de recuperação do mesmo. |
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CAPÍTULO VI
Normas processuais
| Artigo 26.º
Forma de comunicação |
1 - Salvo disposição legal em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, designadamente as relativas à cessação e alteração do contrato de arrendamento, à actualização, alteração e depósito da renda, à realização de obras de conservação e de recuperação e de benfeitorias e ao exercício do direito de preferência, são concretizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção, sem prejuízo do disposto no artigo 27.º
2 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar, mutuamente, a alteração daquele.
3 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
4 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do artigo 17.º, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo, neste caso, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original. |
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Artigo 27.º
Comunicação digital |
| Nas comunicações legalmente exigíveis entre as partes é admissível o uso de procedimentos por via electrónica, devidamente validados por assinatura electrónica qualificada. |
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Artigo 28.º
Procedimentos a adoptar para actualização, redução ou fixação de nova renda |
1 - As rendas convencionadas são actualizadas anualmente conforme previsto no n.º 5 do artigo 11.º mediante comunicação escrita do senhorio ao arrendatário.
2 - A redução ou fixação de nova renda conforme previsto nos n.os 5 e 6 do artigo 11.º e no n.º 1 do artigo 12.º processa-se de acordo com as alíneas seguintes:
a) A proposta de alteração da renda na sequência da realização de benfeitorias pelo senhorio deve ser apresentada ao arrendatário com expressa e fundamentada indicação da nova renda;
b) A proposta de redução da renda deve ser dirigida ao senhorio, devendo o arrendatário nela mencionar a renda que considera dever ser paga.
3 - As propostas são formuladas por escrito, no prazo máximo de 30 dias após o termo dos factos que as fundamentam, ou, tratando-se de eventos continuados, no decurso destes.
4 - Presume-se que os factos não são fundamento para a redução da renda se o arrendatário não proporcionar ao senhorio a verificação dos sinais da sua ocorrência e os seus resultados.
5 - No caso de os contratantes, nos 30 dias seguintes à formulação do respectivo pedido, não chegarem a acordo sobre a alteração da renda, podem recorrer ao tribunal, o qual fixa, no despacho saneador, a renda a vigorar transitoriamente até decisão final do pleito.
6 - Enquanto a decisão judicial não transitar em julgado, o senhorio não pode requerer a resolução do contrato com base em falta de pagamento de renda, salvo:
a) A que se encontre fixada no contrato de arrendamento até à data do despacho saneador referido no número anterior;
b) A que seja determinada no despacho saneador até à data da decisão judicial transitada em julgado.
7 - A diferença que venha a verificar-se entre os montantes pagos pelo arrendatário e os valores devidos em função da decisão judicial deve ser regularizada após devidamente corrigida pela aplicação da taxa legal prevista para os casos de mora. |
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Artigo 29.º
Procedimentos a adoptar relativamente à resolução do contrato |
1 - A resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio ou por vontade do arrendatário tem por base o incumprimento da outra parte, conforme previsto no artigo 17.º, e tendo em consideração o disposto nos artigos 26.º e 27.º, em matéria de comunicações entre as partes.
2 - As comunicações entre as partes devem explicitar de forma clara, completa e fundamentada a natureza e dimensão do incumprimento e a data de conhecimento dos factos, devendo, quando possível, anexar cópia de provas eventualmente existentes e, quando for caso disso, uma estimativa dos montantes a considerar a título de compensação pela cessação do contrato. |
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Artigo 30.º
Procedimentos a adoptar relativamente à oposição à renovação ou à denúncia do contrato |
1 - A oposição à renovação ou a denúncia dos contratos de arrendamento devem concretizar-se mediante comunicação escrita, nos termos previstos nos artigos 26.º e 27.º e nas condições fixadas no artigo 19.º
2 - As comunicações entre as partes devem explicitar de forma clara e completa, se possível com apresentação de provas, a fundamentação para a denúncia do contrato.
3 - Nos casos previstos nos n.os 6 e 9 do artigo 19.º cabe ao arrendatário apresentar a fundamentação e provas que suportam, no primeiro caso, a necessidade de denúncia do contrato e, no segundo caso, a oposição à denúncia do contrato.
4 - Em qualquer caso, o senhorio e o arrendatário podem opor-se à efectivação da denúncia do contrato pela outra parte desde que, em acção intentada no prazo de 60 dias após a comunicação prevista no n.º 1, provem a inexistência de fundamento para a denúncia. |
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Artigo 31.º
Direito de preferência |
1 - Quando a cessação do contrato de arrendamento ocorra, por causa não imputável ao arrendatário, este goza do direito de preferência nos contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos seguintes.
2 - No caso de venda ou dação em cumprimento de prédios que sejam objecto de arrendamento agrícola ou florestal, aos respectivos arrendatários cujo contrato vigore há mais de três anos, assiste o direito de preferirem na transmissão.
3 - O direito de preferência do arrendatário previsto no número anterior caduca, perante o exercício do mesmo direito, por co-herdeiro ou comproprietário.
4 - Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no n.º 2, tem de explorar o prédio, ou no caso de ser pessoa colectiva, por si ou sociedade do mesmo grupo empresarial, como seu proprietário durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado.
5 - Em caso de inobservância do disposto no número anterior, o adquirente fica obrigado a pagar ao anterior proprietário o valor equivalente ao quíntuplo da última renda vencida e a transmitir a propriedade ao preterido com o exercício da preferência, se este o desejar, pelo preço de aquisição do prédio.
6 - No caso do exercício judicial do direito consagrado no n.º 2, o preço é pago ou depositado dentro de 30 dias após o trânsito em julgado da respectiva sentença, sob pena de caducidade do direito e do arrendamento.
7 - Ficam isentas do pagamento de Imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT) todas as transmissões onerosas de prédios rústicos a favor dos respectivos arrendatários, desde que exista contrato escrito há pelo menos três anos, e o mesmo seja do conhecimento dos serviços de finanças da área de residência do senhorio ou da sede da pessoa colectiva. |
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Artigo 32.º
Acção de despejo |
1 - A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que se imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo.
2 - Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos legais.
3 - Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas vencidas por um período superior a seis meses é notificado para, no prazo de 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito.
4 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos. |
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