|
DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO RURAL(versão actualizada) O diploma ainda não sofreu alterações |
|
| SUMÁRIO No uso da autorização concedida pela Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto, estabelece o novo regime do arrendamento rural _____________________ |
|
Artigo 17.º
Cessação por resolução |
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte, que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, ou alteração significativa da natureza e, ou, da capacidade produtiva do prédio.
2 - O senhorio só pode pedir a resolução do contrato se o arrendatário:
a) Não pagar a renda no tempo e lugar próprio, nem fizer o pagamento nos termos previstos no n.º 4 do artigo 11.º;
b) Faltar ao cumprimento de uma obrigação legal ou contratual, com prejuízo directo para a produtividade, substância ou função económica e social do prédio;
c) Não utilizar apropriadamente e com regularidade o prédio ou usar o mesmo para fins diferentes do estipulado no contrato;
d) Não zelar pela boa conservação dos bens ou causar prejuízos graves nos que, não sendo objecto do contrato, existam no prédio arrendado;
e) Realizar, sem consentimento do senhorio, investimentos em obras ou construções que alterem a natureza, a estrutura geofísica e as características essenciais do prédio, sem prejuízo do disposto no capítulo V do presente decreto-lei;
f) Subarrendar ou ceder por comodato, total ou parcialmente, os prédios arrendados, ou ceder a sua posição contratual, sem cumprimento das obrigações legais.
3 - O senhorio pode ainda pedir a resolução do contrato caso, no prazo de seis meses contados da data da morte do arrendatário, não seja notificado pelos titulares do direito à transmissão do arrendamento da intenção de mantê-lo.
4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário:
a) A redução ou alteração da capacidade produtiva do prédio por causas imprevisíveis e anormais não susceptíveis de serem cobertas pelo seguro, excepto nos casos dos povoamentos florestais e plantações de culturas permanentes;
b) A ocorrência de circunstâncias imprevistas e anormais que causem a perda de mais de um terço das plantações das culturas permanentes ou da plantação florestal e que ponham seriamente em causa o retorno económico dessa exploração, no caso de arrendamentos agrícolas ou florestais;
c) A não realização, pelo senhorio, de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa o normal e regular uso e fruição dos prédios arrendados;
d) A expropriação, ainda que parcial, do prédio.
5 - A resolução deve ser comunicada dentro do prazo de seis meses para os contratos com duração até dois anos e de um ano para os restantes contratos, a contar da data de conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
6 - Aplica-se à resolução do contrato por falta de pagamento da renda o disposto no artigo 1048.º do Código Civil, com as necessárias adaptações. |
| |
|
|
|
|
Artigo 18.º
Cessação por caducidade |
1 - O contrato de arrendamento caduca quando:
a) Findo o prazo estipulado, não haja lugar a renovação, de acordo com o estabelecido no presente decreto-lei;
b) Cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato tenha sido celebrado, sem prejuízo do disposto no artigo 1052.º do Código Civil;
c) Ocorra expropriação, excepto se a expropriação for compatível com a subsistência do contrato.
2 - A expropriação da totalidade do prédio arrendado importa a caducidade do contrato de arrendamento rural.
3 - Caso a expropriação seja total, o arrendamento é considerado como encargo autónomo para efeitos de indemnização do arrendatário pelo expropriante.
4 - No cálculo da indemnização referida no número anterior, além dos valores dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, atende-se ainda ao valor dos capitais investidos e demais prejuízos emergentes da cessação do arrendamento, calculados nos termos gerais de direito.
5 - Caso a expropriação seja parcial, o arrendatário, sem prejuízo do disposto no número anterior relativamente à parte expropriada, pode optar pela resolução do contrato ou pela redução proporcional da renda. |
| |
|
|
|
|
Artigo 19.º
Cessação por oposição à renovação e por denúncia |
1 - O contrato de arrendamento cessa por oposição à renovação ou por denúncia de uma das partes, mediante comunicação escrita.
2 - A oposição à renovação ou a denúncia do contrato de arrendamento inclui obrigatoriamente todo o seu objecto.
3 - O senhorio ou o arrendatário podem opor-se à renovação do contrato de arrendamento, com a antecedência de um ano relativamente ao termo do prazo do arrendamento ou da sua renovação, sem prejuízo do disposto no n.º 9.
4 - No caso dos contratos de arrendamento agrícola por senhorio emigrante, pode este denunciar o contrato, com a antecedência de um ano, a partir do terceiro ano do contrato de arrendamento ou da sua renovação, sem possibilidade de oposição por parte do arrendatário, excepto no caso previsto no n.º 9, desde que satisfaça, cumulativamente, as seguintes condições:
a) Ter sido ele quem arrendou o prédio ou o tenha adquirido por sucessão;
b) Necessitar de regressar ou ter regressado definitivamente a Portugal há menos de um ano;
c) Querer explorar directamente o prédio arrendado.
5 - O arrendatário pode denunciar o contrato, sem possibilidade de oposição por parte do senhorio, nos casos de abandono da actividade agrícola ou florestal, ou quando o prédio ou prédios objecto do arrendamento, por motivos alheios à sua vontade, não permitam o desenvolvimento das actividades agrícolas ou florestais de forma economicamente equilibrada e sustentável.
6 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário deve notificar o senhorio com a antecedência de um ano.
7 - O senhorio que haja invocado os fundamentos referidos no n.º 4 fica obrigado, salvo caso de força maior, à exploração directa, por si ou por membro do seu agregado familiar, durante um prazo mínimo de cinco anos.
8 - Em caso de inobservância do disposto no número anterior, o arrendatário cujo contrato foi denunciado tem direito a uma indemnização igual ao quíntuplo das rendas relativas ao período de tempo em que o arrendatário esteve ausente, e à reocupação do prédio, se assim o desejar, iniciando-se outro contrato, ao qual se aplica o disposto no n.º 1 do artigo 31.º
9 - O arrendatário pode opor-se à efectivação da oposição à renovação ou da denúncia, desde que reúna, cumulativamente, as seguintes condições:
a) Tenha mais de 55 anos e resida ou utilize o prédio há mais de 30 anos;
b) O rendimento obtido do prédio constitua a fonte principal ou exclusiva de rendimento para o seu agregado familiar.
10 - Em caso de cessação do contrato por oposição à renovação ou denúncia do senhorio o arrendatário tem direito a ser indemnizado:
a) Pelas benfeitorias realizadas, nos termos previstos no artigo 23.º;
b) Pelas plantações e melhoramento fundiários que hajam tornado o prédio mais produtivo, realizados com o consentimento do senhorio.
11 - O arrendatário tem ainda direito a uma indemnização correspondente a 1/12 da renda anual por cada ano de contrato, não podendo o valor da indemnização ser inferior a um ano de renda, nos casos previstos no n.º 4. |
| |
|
|
|
|
Artigo 20.º
Transmissibilidade |
1 - O arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio.
2 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, no caso de pessoas singulares, nem por extinção, no caso das pessoas colectivas, sendo que:
a) No caso das pessoas singulares, o arrendamento transmite-se ao cônjuge sobrevivo não separado de pessoas e bens ou de facto, àquele que no momento da sua morte vivia com ele há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges e a parentes ou afins, na linha recta, que com o mesmo viviam em comunhão de mesa e habitação ou em economia comum há mais de um ano consecutivo;
b) No caso das pessoas colectivas, o arrendamento transmite-se para a entidade para quem, de acordo com a legislação aplicável, devem ser transmitidos os direitos e obrigações da entidade extinta.
3 - A transmissão a que se refere a alínea a) do número anterior defere-se pela ordem seguinte:
a) Ao cônjuge sobrevivo ou à pessoa que vivia com o arrendatário há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges;
b) Aos parentes ou afins na linha recta, preferindo os primeiros aos segundos, os descendentes aos ascendentes e os de grau mais próximo aos de grau mais afastado.
4 - A transmissão a favor dos parentes ou afins do primitivo arrendatário também se verifica por morte do cônjuge sobrevivo ou da pessoa que vivia com o arrendatário há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges quando, nos termos deste artigo, lhe tenha sido transmitido o direito ao arrendamento.
5 - Pode haver duas transmissões mortis causa nos termos do número anterior ou apenas uma, quando a primeira transmissão se operar a favor das pessoas referidas na alínea b) do n.º 3.
6 - Os titulares do direito à transmissão devem, no prazo de seis meses, notificar o senhorio da intenção de exercer o seu direito. |
| |
|
|
|
|
CAPÍTULO V
Conservação e beneficiação dos prédios rústicos arrendados
| Artigo 21.º
Princípio geral |
1 - O senhorio e o arrendatário são obrigados a permitir e facilitar a realização das acções de conservação ou recuperação, assim como as benfeitorias que a outra parte deva ou pretenda fazer, com o intuito de garantir a utilização do prédio em conformidade com os fins constantes do contrato e numa perspectiva de melhorar as condições de produção e produtividade.
2 - As acções de conservação ou recuperação e as benfeitorias referidas no número anterior devem ser realizadas, sempre que possível, durante o período do ano que menos inconvenientes cause ao arrendatário, salvo se as mesmas forem de carácter urgente e inadiável. |
| |
|
|
|
|
Artigo 22.º
Conservação e recuperação do prédio |
1 - O arrendatário é obrigado a conservar e, findo o contrato, a restituir o prédio no estado em que o recebeu, ressalvadas as alterações inerentes a uma adequada utilização do mesmo em conformidade com os fins constantes do contrato, sob pena de pagamento de indemnização, nos termos da lei geral, e sem prejuízo do disposto nos artigos 23.º e 24.º, no que se refere às benfeitorias.
2 - Para efeitos do número anterior, entende-se por utilização adequada a exploração do prédio de acordo com as técnicas que se revelem necessárias e adequadas à execução da actividade prevista no contrato, de acordo com os fins contratualmente previstos.
3 - No caso do arrendamento florestal para efeitos de exploração de espécies em talhadia, o arrendatário, no termo do contrato, é obrigado a destruir ou remover as toiças ou cepos, salvo cláusula contratual ou acordo expresso em contrário.
4 - Findo o contrato e na falta de cláusula contratual em contrário, é da responsabilidade do senhorio a realização das acções de recuperação do prédio que se revelem necessárias e não sejam directamente imputáveis ao arrendatário.
5 - Presume-se que o prédio foi entregue ao arrendatário em bom estado de conservação e em condições adequadas à utilização do mesmo nos termos contratuais quando não exista documento em que as partes tenham descrito o estado do mesmo ao tempo da entrega. |
| |
|
|
|
|
Artigo 23.º
Benfeitorias feitas pelo arrendatário |
1 - O arrendatário pode realizar no prédio arrendado acções de recuperação sem consentimento do senhorio, nos casos em que:
a) O senhorio esteja em mora quanto à obrigação de fazer reparações que, pela sua urgência, não se compadeçam com a demora do respectivo procedimento judicial, podendo o arrendatário fazê-las extrajudicialmente, tendo direito ao seu reembolso;
b) A urgência não consinta qualquer dilação, mantendo o direito a reembolso, independentemente de mora do senhorio, contanto que o avise ao mesmo tempo.
2 - Salvo cláusula contratual em contrário, o arrendatário carece do consentimento do senhorio para realizar benfeitorias úteis.
3 - No caso do arrendamento florestal, a alteração da composição, do regime e da estrutura dos povoamentos só pode ser realizada com o consentimento do senhorio, sem prejuízo do cumprimento da legislação aplicável a tais situações.
4 - As benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário sem consentimento do senhorio não justificam a revisão do montante da renda nem dão direito a qualquer tipo de indemnização aquando da cessação do contrato de arrendamento.
5 - As benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário com o consentimento do senhorio não justificam a revisão do montante da renda, mas dão direito ao pagamento de uma indemnização quando revertam para o senhorio após cessação do contrato de arrendamento.
6 - Salvo cláusula contratual em contrário, cessando o arrendamento por qualquer causa, as benfeitorias realizadas pelo arrendatário revertem a favor do senhorio. |
| |
|
|
|
|
Artigo 24.º
Cálculo das benfeitorias que dão lugar à indemnização |
1 - A indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas pelo arrendatário, com consentimento do senhorio, que revertam para este no fim do arrendamento, é calculada tendo em conta o custo suportado pelo arrendatário, as vantagens das quais o mesmo haja usufruído na vigência do contrato e o proveito patrimonial e de rendimentos que delas resulte, futuramente, para o senhorio.
2 - O pagamento da indemnização referida no número anterior pode ser fraccionado, de forma que as prestações se efectuem aquando da percepção pelo senhorio dos benefícios resultantes das benfeitorias. |
| |
|
|
|
|
Artigo 25.º
Benfeitorias feitas pelo senhorio |
1 - O senhorio apenas pode fazer benfeitorias no prédio, com exclusão das acções de recuperação do prédio, com o consentimento do arrendatário ou com suprimento judicial daquele.
2 - As benfeitorias realizadas pelo senhorio com o consentimento do arrendatário podem determinar a alteração da renda conforme previsto no n.º 6 do artigo 11.º
3 - O senhorio indemniza o arrendatário pelos prejuízos que a realização das benfeitorias, efectuadas por sua iniciativa, eventualmente causem no prédio, com exclusão das acções de recuperação do mesmo. |
| |
|
|
|
|
CAPÍTULO VI
Normas processuais
| Artigo 26.º
Forma de comunicação |
1 - Salvo disposição legal em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, designadamente as relativas à cessação e alteração do contrato de arrendamento, à actualização, alteração e depósito da renda, à realização de obras de conservação e de recuperação e de benfeitorias e ao exercício do direito de preferência, são concretizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção, sem prejuízo do disposto no artigo 27.º
2 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar, mutuamente, a alteração daquele.
3 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
4 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do artigo 17.º, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo, neste caso, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original. |
| |
|
|
|
|
Artigo 27.º
Comunicação digital |
| Nas comunicações legalmente exigíveis entre as partes é admissível o uso de procedimentos por via electrónica, devidamente validados por assinatura electrónica qualificada. |
| |
|
|
|
|
|