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DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO RURAL(versão actualizada) O diploma ainda não sofreu alterações |
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| SUMÁRIO No uso da autorização concedida pela Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto, estabelece o novo regime do arrendamento rural _____________________ |
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Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro
A regulamentação relativa ao arrendamento de prédios rústicos para efeitos de desenvolvimento de actividades agrícolas e florestais está actualmente consagrada num conjunto de diplomas de âmbito e complexidade diferenciada e nalguns casos desajustados da realidade agrícola e florestal. Os regimes actuais, aprovados após a nossa adesão às Comunidades Europeias em 1986, encontram-se desajustados face às mudanças significativas ocorridas em Portugal, na sequência das dinâmicas verificadas na estrutura económica e social nacional e da evolução das políticas comunitárias, continuando a caracterizar-se por falta de flexibilidade, excessiva regulamentação e desadequação à realidade do mercado da terra e do desenvolvimento agrícola e florestal.
Um adequado regime de arrendamento dos prédios rústicos para o desenvolvimento de actividades agrícolas, pecuárias e florestais permite melhorar a estrutura das explorações agrícolas e florestais com vista à sua viabilização económica e à utilização das terras agrícolas contrariando a tendência para o seu abandono, com as suas consequências nefastas para a economia, a coesão social e territorial e os riscos ambientais.
É nesta perspectiva, e em cumprimento do consagrado nas Grandes Opções do Plano, que se torna necessário proceder à alteração do regime do arrendamento rural, no sentido de dinamizar o mercado de arrendamento da terra e facilitar a sua mobilização produtiva, com vista à promoção do aumento da dimensão física e económica das explorações agrícolas, assegurando a sua sustentabilidade económica, social e ambiental. Neste sentido, são promovidas alterações conducentes à flexibilização do mercado do arrendamento, privilegiando o acordo entre as partes contratantes.
Por outro lado, existe a necessidade de redefinir, e nalguns casos eliminar, processos e procedimentos regulamentares excessivos, rígidos e ou desajustados, numa perspectiva de simplificação legislativa e de flexibilidade.
O presente decreto-lei tem como objectivos fundamentais agregar a regulamentação relativa ao arrendamento de prédios rústicos dispersa por diversos diplomas, simplificar e consolidar a legislação existente, adaptá-la à nova realidade económica, social e ambiental e privilegiar o estabelecimento de acordos contratuais entre o senhorio e o arrendatário, com a consequente eliminação dos dispositivos que permitiam ou determinavam a intervenção do Estado.
Assim, o presente decreto-lei estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o arrendamento de prédios rústicos para efeitos de desenvolvimento da actividade agrícola e ou florestal e de outras actividades com as mesmas relacionadas, destacando-se como elementos centrais do novo regime:
a) A consagração da existência de três tipos de arrendamento rural: agrícola, florestal e de campanha;
b) A consideração não só das actividades agrícolas e florestais, mas também de outras actividades de produção de bens e serviços com as mesmas relacionadas nos contratos de arrendamento rural;
c) A possibilidade de, por vontade das partes, serem igualmente consideradas no contrato a transferência de direitos de produção e outros direitos decorrentes da política agrícola comum associados aos prédios rústicos objecto do contrato;
d) A obrigatoriedade da existência de contrato escrito e da fixação da renda em dinheiro, assim como da entrega do original do contrato nos serviços de finanças da residência ou sede oficial do senhorio;
e) A consagração, como norma, que a duração do contrato de arrendamento é acordada entre as partes com base nos seguintes princípios:
i) Os arrendamentos agrícolas não podem ser contratualizados por prazo inferior a sete anos sendo renovados por sucessivos períodos de, pelo menos, sete anos, presumindo-se de sete anos se não houver sido fixado outro, enquanto os mesmos não forem denunciados;
ii) Os arrendamentos florestais não podem ser celebrados por mais de 70 nem menos de 7 anos, caducando no termo do prazo, salvo cláusula contratual ou acordo expresso entre as partes;
iii) Os arrendamentos de campanha não podem celebrar-se por prazos superiores a seis anos, presumem-se de um ano caso não tenha sido estabelecido prazo e caducam, salvo acordo entre as partes, no termo do prazo;
f) Estabelecer que o valor da renda é fixado por acordo entre o senhorio e o arrendatário, devendo a respectiva actualização ser realizada com base no coeficiente de actualização anual das rendas do Instituto Nacional de Estatística, I. P., no caso de tal dispositivo não constar do contrato;
g) Clarificar o regime de constituição e cessação do arrendatário em mora;
h) Determinar que o arrendamento rural pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, caducidade ou denúncia do contrato;
i) Desenvolver a regulamentação no que se refere à conservação, recuperação e beneficiação dos prédios rústicos objecto de contrato de arrendamento de forma a ser clara a responsabilização das partes e com vista a garantir a efectivação das intervenções de conservação e recuperação, assim como as obras necessárias e úteis à rentabilização e à utilização sustentável dos prédios;
j) Tornar obrigatória a conversão dos contratos de parceria e dos contratos mistos de arrendamento e parceria em contratos de arrendamento rural, excluindo deste dispositivo as parcerias pecuárias e a exploração florestal;
l) Salvaguardar a defesa dos arrendatários mais idosos, com situações de arrendamento mais antigas, com rendimentos exclusiva ou principalmente obtidos a partir dos prédios arrendados e sem contratos escritos, garantindo a possibilidade de oposição do arrendatário relativamente às situações de denúncia do contrato pelo senhorio, em particular quando o arrendatário tenha mais de 55 anos e resida ou utilize o prédio há mais de 30 anos e o rendimento obtido do prédio constitua a fonte principal ou exclusiva de rendimento para o seu agregado familiar.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio da Região Autónoma da Madeira e a Associação Nacional de Municípios Portugueses.
Foi promovida a audição dos órgãos de governo próprio da Região Autónoma dos Açores e da Associação Nacional de Freguesias.
Foram ainda ouvidas, a título facultativo, as organizações representativas dos agricultores e dos produtores florestais.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte: | CAPÍTULO I
Disposições gerais
| Artigo 1.º
Objecto |
| O presente decreto-lei estabelece o novo regime do arrendamento rural. |
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Artigo 2.º
Arrendamento rural |
1 - Arrendamento rural é a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins agrícolas, florestais, ou outras actividades de produção de bens ou serviços associadas à agricultura, à pecuária ou à floresta.
2 - O arrendamento que recaia sobre prédios rústicos, quando do contrato e respectivas circunstâncias não resulte destino diferente, presume-se arrendamento rural.
3 - O arrendamento conjunto de uma parte rústica e de uma parte urbana é considerado rural quando seja essa a vontade expressa dos contratantes ou, na dúvida, quando seja considerado como tal, nos termos do artigo 1066.º do Código Civil. |
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1 - O arrendamento rural pode ser dos seguintes tipos:
a) Arrendamento agrícola;
b) Arrendamento florestal;
c) Arrendamento de campanha.
2 - A locação total ou parcial de prédios rústicos para fins de exploração agro-florestal assume a natureza de arrendamento agrícola, de campanha ou florestal de acordo com a vontade das partes, expressa no contrato de arrendamento.
3 - Quando, no caso previsto no número anterior, as partes não expressem a sua vontade, o arrendamento considera-se agrícola. |
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Artigo 4.º
Bens abrangidos |
1 - O arrendamento rural abrange o terreno, as águas e a vegetação e, quando seja essa a vontade das partes expressamente declarada no contrato, pode abranger:
a) As construções e infra-estruturas destinadas, habitualmente, aos fins próprios da exploração normal e regular dos prédios locados;
b) A habitação do arrendatário e o desenvolvimento de outras actividades económicas associadas à agricultura e à floresta, incluindo as actividades de conservação dos recursos naturais e da paisagem;
c) Outros bens, designadamente máquinas e equipamentos, devendo, neste caso, ser anexado ao contrato um inventário dos mesmos com indicação do respectivo estado de conservação e funcionalidade.
2 - Salvo cláusula contratual em contrário, presumem-se incluídos no arrendamento todos os bens imóveis existentes no prédio rústico objecto de arrendamento.
3 - O arrendamento rural pode, igualmente, integrar a transmissão de direitos de produção e direitos a apoios financeiros no âmbito da política agrícola comum, sem prejuízo da respectiva conformidade com a legislação relativa à transmissão desses direitos, constantes dos respectivos regimes especiais aplicáveis.
4 - Para os efeitos previstos no n.º 1, são consideradas actividades associadas à agricultura e à floresta:
a) Os serviços prestados por empreendimentos de turismo no espaço rural e as actividades de animação turística desenvolvidas nos prédios objecto do arrendamento;
b) As actividades de transformação e ou comercialização de produtos de produção própria obtidos exclusivamente a partir das actividades agrícolas ou florestais desenvolvidas nos prédios objecto do arrendamento;
c) As actividades apícola e cinegética, quando desenvolvidas nos prédios objecto de arrendamento;
d) As actividades de conservação dos recursos naturais e da paisagem, não orientadas dominantemente para a produção de bens mercantis.
5 - As actividades e serviços previstos no número anterior devem cumprir os requisitos estabelecidos em legislação específica. |
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Artigo 5.º
Outras definições |
Para efeitos do disposto no presente decreto-lei, entende-se por:
a) «Acções de conservação» as acções que tenham como objectivo manter as características e potencialidades fundamentais do prédio e, consequentemente, a respectiva capacidade produtiva;
b) «Acções de recuperação» as acções que tenham como objectivo promover e garantir a recuperação das características e potencialidades fundamentais do prédio objecto de destruição ou deterioração, devida a circunstâncias imprevisíveis e anormais, alheias à vontade do arrendatário;
c) «Actividade agrícola» a produção, cultivo e colheita de produtos agrícolas, a criação de animais e produção de bens de origem animal e a manutenção das terras em boas condições agrícolas e ambientais;
d) «Actividade agro-florestal» as actividades agrícolas e florestais desenvolvidas no mesmo prédio e sob gestão única, designadamente, a exploração silvopastoril e o desenvolvimento de culturas anuais sob coberto florestal;
e) «Actividade florestal» a instalação, condução e exploração de povoamentos florestais em terrenos nus ou cobertos de vegetação espontânea, a condução e exploração de povoamentos florestais já existentes, a instalação e exploração de viveiros florestais, a constituição ou ampliação de zonas de conservação e todas as actividades associadas ao desenvolvimento, à manutenção e exploração dos povoamentos e dos viveiros florestais;
f) «Ano agrícola» o período que se inicia em 1 de Novembro, terminando em 31 de Outubro do ano seguinte, quando não seja convencionada outra data pelas partes;
g) «Arrendamento agrícola» a locação total ou parcial de prédios rústicos para fins agrícolas;
h) «Arrendamento de campanha» a locação total ou parcial de prédios rústicos para efeitos de exploração de uma ou mais culturas de natureza sazonal;
i) «Arrendamento florestal» a locação total ou parcial de prédios rústicos para fins de exploração florestal;
j) «Benfeitorias necessárias» as despesas realizadas com o objectivo de evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio rústico, ou do urbano, caso esteja incluído no contrato, e, consequentemente, salvaguardar as suas características produtivas fundamentais, sendo as acções de conservação e de recuperação consideradas para os efeitos previstos no presente decreto-lei como benfeitorias necessárias;
l) «Benfeitorias úteis» as despesas que, tendo em consideração o objecto do contrato de arrendamento, determinam o desenvolvimento e melhoria da capacidade produtiva do prédio, e, consequentemente, o seu valor;
m) «Circunstâncias imprevistas e anormais» as ocorrências não previsíveis, fora do contexto de normalidade comportamental geoclimática, e outras circunstâncias anormais, como calamidades climáticas, inundações, acidentes geológicos e ecológicos, incêndios;
n) «Contrato de parceria» o contrato pelo qual uma ou mais pessoas, o parceiro proprietário, entregam a outra ou outras, o parceiro pensador ou cultivador, para estas criarem e ou explorarem, animais e ou prédios rústicos, com o ajuste de repartirem entre si os lucros futuros em certa proporção;
o) «Culturas permanentes» as culturas agrícolas, não integradas em rotação, com exclusão das pastagens permanentes, que ocupam as terras por cinco anos ou mais e dão origem a várias colheitas;
p) «Culturas sazonais» as culturas praticadas em condições especiais e de acordo com um calendário cultural circunscrito a uma época do ano, normalmente na base de uma campanha por cada folha cultural;
q) «Exploração em talhadia» o tipo de actividade de exploração silvícola, na qual são usadas, mais frequentemente, curtas e médias rotações, e que se baseia na capacidade de, após o corte da floresta, as espécies que a constituíam se regenerarem por via vegetativa. |
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CAPÍTULO II
Forma e duração do contrato de arrendamento
| Artigo 6.º
Forma do contrato |
1 - Os arrendamentos rurais são obrigatoriamente reduzidos a escrito, constando dos mesmos a identificação completa das partes contratantes, a indicação do número de identificação fiscal e respectiva morada de residência ou sede social, bem como a identificação completa do prédio ou prédios objecto do arrendamento.
2 - A não redução a escrito dos contratos de arrendamento rural celebrados ou renovados na vigência do presente decreto-lei gera a sua nulidade.
3 - No prazo de 30 dias, contados a partir da data de celebração do contrato de arrendamento agrícola ou florestal, o senhorio entrega o original do contrato nos serviços de finanças da sua residência ou sede social, que comunicam a entrega à respectiva direcção regional de agricultura e pescas, no caso do arrendamento agrícola ou de campanha ou à respectiva direcção regional de florestas, quando se trate de arrendamento florestal.
4 - O contrato de arrendamento rural não está sujeito a registo e está isento do pagamento de imposto de selo e de qualquer outro imposto ou taxa, com excepção dos emolumentos registais e notariais.
5 - O disposto nos números anteriores é aplicável, com as necessárias adaptações, às alterações ao contrato.
6 - A comunicação referida no n.º 3 é realizada, preferencialmente, através de meios electrónicos.
7 - A falta de entrega do original do contrato nos serviços de finanças mencionados no n.º 3 dá lugar à aplicação da coima prevista no n.º 1 do artigo 117.º do Regime Geral das Infracções Tributárias, aprovado pela Lei n.º 15/2001, de 5 de Junho. |
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Artigo 7.º
Elementos do contrato |
1 - O contrato de arrendamento rural é reduzido a escrito.
2 - São elementos obrigatórios do contrato de arrendamento rural:
a) A identificação completa das partes;
b) A identificação do bem objecto de arrendamento;
c) O fim a que se destina;
d) O valor estipulado para a renda;
e) A indicação da data de celebração.
3 - Caso existam bens móveis que façam parte integrante do contrato, deve a sua descrição detalhada constar de anexo, designadamente no que respeita ao estado de conservação e funcionalidade. |
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Artigo 8.º
Cláusulas nulas |
São nulas as cláusulas contratuais em que:
a) O arrendatário se obrigue ao pagamento de prémio de seguro contra incêndios de edifícios ou instalações e infra-estruturas não compreendidas no contrato, bem como de impostos, contribuições ou taxas incidentes sobre os imóveis objecto do contrato e que sejam devidos pelo senhorio;
b) Qualquer dos contraentes renuncie ao direito de pedir denúncia ou resolução do contrato e às indemnizações que sejam devidas nos casos de violação de obrigações legais ou contratuais;
c) O arrendatário renuncie ao direito de renovação do contrato ou se obrigue antecipadamente à sua denúncia;
d) O arrendatário se obrigue, por qualquer título, a serviços que não revertam em benefício directo do prédio ou se sujeite a encargos extraordinários. |
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Artigo 9.º
Prazo do arrendamento |
1 - Os contratos relativos a arrendamentos agrícolas são celebrados por um prazo mínimo de sete anos.
2 - Quando, nos contratos referidos no número anterior, não tenha sido fixado prazo ou o prazo fixado seja inferior a sete anos, considera-se que os mesmos são celebrados de acordo com o disposto no número anterior.
3 - Os arrendamentos agrícolas são renováveis automaticamente por sucessivos períodos de, pelo menos, sete anos, enquanto o mesmo não seja denunciado nos termos do presente decreto-lei.
4 - Os arrendamentos florestais não podem ser celebrados por prazo inferior a 7 nem superior a 70 anos, considerando-se modificados para estes limites os prazos divergentes que hajam sido fixados.
5 - Os arrendamentos de campanha não podem celebrar-se por prazos superiores a seis anos, considerando-se reduzido a este limite o prazo superior que haja sido fixado, e presumem-se de um ano caso não tenha sido estabelecido prazo.
6 - Salvo cláusula contratual ou o acordo expresso dos contraentes, os contratos de arrendamento florestal e de campanha não se renovam automaticamente no termo do prazo do contrato.
7 - Pode ser convencionada, por iniciativa do arrendatário e reduzida a escrito, a alteração da data da cessação do contrato, nas seguintes circunstâncias:
a) Quando o arrendatário realizar, com autorização do senhorio, investimentos de desenvolvimento, melhoria ou reconversão cultural ou obras de beneficiação no prédio;
b) Quando no decurso de um contrato de arrendamento agrícola ou florestal, ocorram circunstâncias imprevistas e anormais, alheias a qualquer das partes, que causem a perda de mais de um terço das plantações das culturas permanentes ou da plantação florestal exploradas e ponham seriamente em causa o retorno económico dessa exploração. |
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Artigo 10.º
Subarrendamento |
1 - É proibido o subarrendamento ou cedência por comodato ou qualquer outra forma, total ou parcialmente, dos prédios arrendados, ou ainda a cedência a terceiros da posição contratual do arrendatário, salvo se existir acordo expresso com o senhorio para o efeito.
2 - Aos casos de subarrendamento autorizados pelo senhorio aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto no presente decreto-lei para o contrato de arrendamento. |
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CAPÍTULO III
Renda
| Artigo 11.º
Renda anual |
1 - A renda é anual, previamente estipulada e corresponde a uma prestação pecuniária.
2 - A renda pode ser alterada nos termos do presente decreto-lei.
3 - No âmbito dos contratos de arrendamento florestal, as partes podem acordar a fixação de uma parte da renda variável em função da produtividade do prédio.
4 - Salvo cláusula em contrário, o pagamento da renda deve ser efectuado até ao último dia do ano a que respeita, no domicílio ou sede social do senhorio à data do vencimento, findo o qual se considera o arrendatário em mora.
5 - Salvo estipulação em contrário, o coeficiente de actualização anual das rendas é o resultante da totalidade da variação do índice de preços do consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existem valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., e publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano.
6 - Quando, no prédio arrendado, e durante o período fixado no contrato, o senhorio realize, com o acordo expresso do arrendatário, obras de beneficiação, com exclusão das acções de recuperação do prédio, pode ser convencionada, por iniciativa do senhorio, uma alteração da renda, que carece de acordo expresso do arrendatário, sem prejuízo do disposto no número anterior. |
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