Alteração do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário
1 - A secção V do capítulo I do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, e alterado pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, passa a ter a seguinte epígrafe: «Das entidades comercializadoras e da subcontratação».
2 - Os artigos 2.º, 4.º, 6.º, 8.º, 9.º, 10.º, 16.º, 17.º, 20.º, 25.º, 26.º, 31.º, 32.º, 33.º, 35.º, 38.º, 42.º, 45.º, 46.º, 48.º, 55.º, 57.º e 60.º do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações feitas pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 2.º
[...]
1 - ...
2 - Os fundos de investimento constituem patrimónios autónomos, pertencentes, no regime especial de comunhão regulado pelo presente diploma, a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas designadas «participantes», sem prejuízo do disposto no artigo 48.º, que não respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gestão.
3 - ...
4 - As sociedades de investimento imobiliário regem-se por legislação especial.
Artigo 4.º
[...]
1 - ...
2 - ...
3 - Sem prejuízo do disposto no artigo 51.º, podem ser previstas em regulamento da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) unidades de participação com direitos ou características especiais, designadamente quanto ao grau de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos, no reembolso do seu valor, ou no pagamento do saldo de liquidação do respectivo fundo.
Artigo 6.º
[...]
1 - ...
2 - ...
3 - As sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário têm por objecto principal a administração, em representação dos participantes, de um ou mais fundos de investimento imobiliário, podendo ainda:
a) Prestar serviços de consultoria para investimento imobiliário, incluindo a realização de estudos e análises relativos ao mercado imobiliário;
b) Proceder à gestão individual de patrimónios imobiliários em conformidade com as disposições legais e regulamentares aplicáveis à gestão de carteiras por conta de outrem.
4 - As sociedades gestoras não podem transferir totalmente para terceiros os poderes de administração e gestão das carteiras, colectivas ou individuais, que lhe são conferidos por lei.
5 - (Anterior n.º 4.)
Artigo 8.º
[...]
É vedado aos trabalhadores e aos membros dos órgãos de administração da entidade gestora que exerçam funções de decisão e execução de investimentos exercer quaisquer funções noutra sociedade gestora de fundos de investimento.
Artigo 9.º
[...]
1 - ...
2 - ...
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) ...
g) ...
h) Controlar e supervisionar as actividades inerentes à gestão dos activos do fundo de investimento, nomeadamente o desenvolvimento dos projectos objecto de promoção imobiliária nas suas respectivas fases.
Artigo 10.º
[...]
1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, os fundos próprios das sociedades gestoras não podem ser inferiores às seguintes percentagens do valor líquido global dos fundos de investimento que administrem:
a) Até 75 milhões de euros - 0,5%;
b) No excedente - 0,1%.
2 - As sociedades gestoras que exerçam a actividade referida na alínea b) do n.º 3 do artigo 6.º ficam ainda sujeitas, no que se refere à sua actividade, às normas prudenciais específicas aplicáveis às sociedades gestoras de patrimónios.
Artigo 16.º
[...]
1 - ...
2 - ...
3 - A CMVM pode regulamentar o disposto no presente artigo, designadamente quanto às condições em que são admitidas as comissões de desempenho e ao destino das receitas ou proveitos pagos à entidade gestora ou a entidades que com ela se encontrem em relação de domínio ou de grupo em consequência directa ou indirecta do exercício da sua actividade.
Artigo 17.º
Entidades comercializadoras
1 - As unidades de participação de fundos de investimento são colocadas pelas entidades comercializadoras.
2 - Podem ser entidades comercializadoras de unidades de participação:
a) As entidades gestoras;
b) Os depositários;
c) Os intermediários financeiros registados ou autorizados junto da CMVM para o exercício das actividades de colocação em ofertas públicas de distribuição ou de recepção e transmissão de ordens por conta de outrem;
d) Outras entidades como tal previstas em regulamento da CMVM.
3 - As relações entre a entidade gestora e as entidades comercializadoras regem-se por contrato escrito, sujeito a aprovação da CMVM.
4 - As entidades comercializadoras respondem, solidariamente com a entidade gestora, perante os participantes, pelos danos causados no exercício da sua actividade.
Artigo 20.º
[...]
1 - A constituição de fundos de investimento está sujeita a autorização da CMVM e depende da apresentação de requerimento subscrito pela sociedade gestora, acompanhado dos projectos do regulamento de gestão, do prospecto e dos contratos a celebrar com o depositário, com as entidades comercializadoras e, sendo o caso, com as entidades referidas no artigo 18.º, bem como dos documentos comprovativos de aceitação de funções de todas as entidades envolvidas na actividade do fundo de investimento.
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
6 - ...
Artigo 25.º
[...]
1 - O activo de um fundo de investimento imobiliário pode ser constituído por imóveis e liquidez, sem prejuízo do disposto no n.º 3 e no artigo seguinte.
2 - ...
3 - Os imóveis detidos pelos fundos de investimento imobiliário correspondem a prédios urbanos ou fracções autónomas, podendo a CMVM definir em regulamento outros valores, designadamente prédios rústicos ou mistos, unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e outros activos equiparáveis que possam integrar o activo de um fundo de investimento.
4 - Só podem ser constituídos os fundos de investimento imobiliário previstos no presente diploma ou em regulamento da CMVM desde que, neste caso, sejam asseguradas adequadas condições de transparência e prestação de informação, em função das suas características.
5 - (Anterior n.º 4.)
6 - Os fundos de investimento imobiliário podem adquirir imóveis em regime de compropriedade com outros fundos de investimento ou fundos de pensões, devendo existir, consoante seja aplicável, um acordo sobre a constituição da propriedade horizontal ou sobre a repartição dos rendimentos gerados pelo imóvel.
7 - (Anterior n.º 6.)
Artigo 26.º
[...]
1 - ...
a) ...
b) ...
c) Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos em regulamento da CMVM, tendo em vista a respectiva exploração económica.
2 - Os fundos de investimento podem ainda desenvolver projectos de construção e de reabilitação de imóveis com uma das finalidades previstas nas alíneas a) e b) do número anterior e dentro dos limites definidos para cada tipo de fundo de investimento, podendo a CMVM definir, por regulamento, os termos e condições em que esta actividade pode ser desenvolvida.
3 - ...
4 - A CMVM pode definir, por regulamento, as condições e limites em que os fundos de investimento podem utilizar instrumentos financeiros derivados.
Artigo 31.º
[...]
1 - ...
2 - A entidade gestora elabora para cada fundo de investimento um relatório e contas anual relativo ao exercício findo em 31 de Dezembro anterior e um relatório e contas semestral referente ao 1.º semestre do exercício, que integram os seguintes documentos:
a) Relatório de gestão, incluindo, nomeadamente, a descrição da actividade e dos principais acontecimentos relativos ao fundo de investimento no período;
b) Balanço;
c) Demonstração dos resultados;
d) Demonstração dos fluxos de caixa; e
e) Anexos aos documentos referidos nas alíneas b) a d).
3 - Os relatórios e contas dos fundos de investimento são objecto de relatório elaborado por auditor registado na CMVM.
4 - ...
5 - (Anterior n.º 7.)
Artigo 32.º
[...]
1 - Os relatórios e contas dos fundos de investimento e os respectivos relatórios do auditor são publicados e enviados à CMVM no prazo de:
a) Três meses contados do termo do exercício anterior, para os relatórios anuais;
b) Dois meses contados do termo do semestre do exercício, para os relatórios semestrais.
2 - A publicação referida no número anterior pode ser substituída pela divulgação de um aviso com a menção de que os documentos se encontram à disposição do público nos locais indicados no prospecto e regulamento de gestão e que os mesmos podem ser enviados sem encargos aos participantes que o requeiram.
3 - Os relatórios e contas são facultados, sem qualquer encargo, aos investidores e aos participantes que os solicitem, estando disponíveis ao público nos termos indicados no prospecto e regulamento de gestão.
4 - As sociedades gestoras publicam a composição discriminada das aplicações de cada fundo de investimento que administrem e outros elementos de informação, nos termos definidos por regulamento da CMVM.
5 - As sociedades gestoras publicam, nos locais previstos para a comercialização de unidades de participação e através dos meios de divulgação previstos no artigo 19.º, um aviso da distribuição de resultados dos fundos de investimento.
6 - (Anterior n.º 4.)
7 - (Anterior n.º 5.)
8 - (Anterior n.º 6.)
Artigo 33.º
Fusão, cisão e transformação
A CMVM define, por regulamento, as condições e o processo de fusão e cisão de fundos de investimento, bem como de transformação do respectivo tipo.
Artigo 35.º
[...]
1 - Quando, em virtude da violação do regulamento de gestão ou das disposições legais e regulamentares que regem os fundos de investimento, os interesses dos participantes e da defesa do mercado o justifiquem, a CMVM pode determinar a liquidação de um fundo de investimento.
2 - ...
3 - ...
Artigo 38.º
[...]
1 - ...
a) O valor dos imóveis e de outros activos equiparáveis, definidos em regulamento da CMVM nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 25.º, não pode representar menos de 75% do activo total do fundo de investimento;
b) O desenvolvimento de projectos de construção não pode representar, no seu conjunto, mais de 25% do activo total do fundo de investimento;
c) O valor de um imóvel ou de outro activo equiparável, definido em regulamento da CMVM nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 25.º, não pode representar mais de 20% do activo total do fundo de investimento;
d) ...
e) As participações em sociedades imobiliárias não podem representar mais de 25% do activo total do fundo de investimento;
f) Só podem investir em imóveis localizados em Estados membros da União Europeia ou da OCDE, não podendo os investimentos fora da União Europeia representar mais de 25% do activo total do fundo de investimento;
g) O endividamento não pode representar mais de 25% do activo total do fundo de investimento.
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - Os limites percentuais definidos nas alíneas a) a f) do n.º 1 são aferidos em relação à média dos valores verificados no final de cada um dos últimos seis meses, sendo respeitados no prazo de dois anos a contar da data de constituição do fundo de investimento.
6 - ...
7 - ...
Artigo 42.º
Oferta pública ou particular
1 - ...
2 - A natureza pública ou particular da oferta determina-se em conformidade com o disposto, respectivamente, nos artigos 109.º e 110.º do Código dos Valores Mobiliários, considerando-se pública a oferta dirigida, pelo menos, a 100 pessoas.
3 - A concessão do registo da oferta pública pela CMVM implica a aprovação oficiosa do prospecto, cujo conteúdo, que inclui o regulamento de gestão do fundo de investimento, é definido pelo Regulamento n.º 809/2004, de 29 de Abril, da Comissão.
4 - Ao prazo da oferta aplica-se o disposto no artigo 125.º do Código dos Valores Mobiliários, ocorrendo a respectiva liquidação financeira no final do prazo fixado.
5 - (Anterior n.º 4.)
Artigo 45.º
[...]
1 - ...
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) A substituição da entidade gestora, excepto quando se verifique, ao abrigo do disposto na alínea b) do n.º 6 do artigo 31.º do regime jurídico dos organismos de investimento colectivo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, a transferência dos poderes de administração dos fundos de investimento imobiliário e da estrutura humana, material e técnica da sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário para uma sociedade gestora de fundos de investimento mobiliário integrada no mesmo grupo financeiro;
g) ...
2 - ...
3 - ...
Artigo 46.º
[...]
1 - ...
a) O desenvolvimento de projectos de construção não pode representar, no seu conjunto, mais de 50% do activo total do fundo de investimento, salvo se tais projectos se destinarem à reabilitação de imóveis, caso em que tal limite é de 60%;
b) ...
c) ...
d) O endividamento não pode representar mais de 33% do activo total do fundo de investimento.
2 - Em caso de aumento de capital do fundo de investimento, os limites definidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 38.º devem ser respeitados no prazo de um ano a contar da data do aumento de capital relativamente ao montante do aumento.
Artigo 48.º
Fundos de investimento fechados de subscrição particular
1 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta particular cujo número de participantes seja superior a cinco, não sendo estes exclusivamente investidores institucionais, são aplicáveis:
a) As alíneas a) e f) do n.º 1 do artigo 38.º, sendo autorizado o investimento em imóveis localizados em Estados que não integram a União Europeia ou a OCDE até ao limite de 10% do activo total do fundo de investimento;
b) A alínea d) do n.º 1 do artigo 46.º
2 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta particular cujos participantes não reúnam as características referidas no proémio do número anterior não são aplicáveis:
a) Os limites de composição do património nele referidos, com excepção da alínea a) do n.º 1 do artigo 38.º;
b) O n.º 4 do artigo 42.º quando o regulamento de gestão fixe o prazo máximo da oferta até 90 dias e calendarize as respectivas liquidações financeiras.
3 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta particular não é ainda aplicável:
a) O artigo 23.º;
b) O n.º 2 do artigo 31.º, na parte respeitante ao relatório semestral;
c) O n.º 2 do artigo 27.º e os n.os 3 e 6 do artigo 28.º, desde que obtido o acordo de, no mínimo, 75% dos participantes relativamente a cada operação.
4 - (Anterior n.º 3.)
Artigo 55.º
Composição do património dos fundos de investimento mistos
Aos fundos de investimento mistos é aplicável o disposto no artigo 38.º, não lhes sendo porém autorizado, sem prejuízo do disposto no artigo 50.º, o recurso ao endividamento.
Artigo 57.º
[...]
1 - A comercialização em Portugal de participações em instituições de investimento colectivo em valores imobiliários com sede no estrangeiro, ou administradas por entidade gestora aí sediada, está sujeita a autorização da CMVM, nos termos definidos em regulamento.
2 - A autorização referida no número anterior é concedida, nomeadamente, se as instituições de investimento colectivo e o modo previsto para a comercialização das respectivas participações conferirem aos participantes condições de segurança e protecção análogas às das instituições domiciliadas em Portugal, desde que verificada a existência de reciprocidade para a comercialização destas últimas no estrangeiro e de memorando de entendimento entre as autoridades de supervisão competentes.
Artigo 60.º
[...]
...
a) ...
b) ...
c) Conteúdo do prospecto dos fundos de investimento abertos;
d) ...
e) ...
f) ...
g) ...
h) ...
i) ...
j) ...
l) ...
m) Regras menos exigentes em matéria de composição do património dos fundos de investimento, de deveres de informação e de prevenção de conflitos de interesse, nos casos em que o presente diploma o permita, nomeadamente quando estejam em causa imóveis para reabilitação;
n) ...
o) ...
p) Condições e processos de fusão, cisão e aumento de capital de fundos de investimento e de transformação do respectivo tipo;
q) Comercialização em Portugal de instituições de investimento colectivo em valores imobiliários domiciliadas no estrangeiro;
r) Dispensa do cumprimento de deveres por determinados tipos de fundos de investimento, em função das suas características, e imposição do cumprimento de outros, designadamente em matéria de diversificação de risco e prestação de informação;
s) Unidades de participação com direitos ou características especiais;
t) Subcontratação de funções compreendidas na actividade de administração e gestão das sociedades gestoras;
u) Afectação de receitas e proveitos pagos à entidade gestora ou a outras entidades em consequência do exercício da actividade daquela;
v) Aquisição e detenção pelos fundos de investimento de participações em sociedades imobiliárias para além das condições previstas neste diploma.»