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DL n.º 38/2023, de 29 de Maio REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO PARA SUBARRENDAMENTO(versão actualizada) |
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Contém as seguintes alterações: |
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| SUMÁRIO Cria um regime de arrendamento para subarrendamento para famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado e altera diversos regimes jurídicos da área da habitação no âmbito da implementação do Plano de Recuperação e Resiliência _____________________ |
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Artigo 3.º
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro |
É aditado ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro, na sua redação atual, o artigo 13.º-A, com a seguinte redação:
«Artigo 13.º-A
Arrendamento de longo prazo com obrigação de reabilitar
1 - O IHRU, I. P., pode disponibilizar, em arrendamento de longo prazo, fogos habitacionais que careçam de obras de conservação e/ou reabilitação, ficando estas a cargo do arrendatário.
2 - O contrato tem início na data da sua assinatura, permitindo-se a imediata execução das obras pelo arrendatário, cumprindo os demais formalismos legais necessários.
3 - O pagamento da renda mensal apenas é devido após a conclusão das obras.
4 - Compete ao IHRU, I. P., proceder ao acompanhamento das obras e validar o seu custo final.
5 - Com a celebração do contrato, é definido:
a) O valor da renda;
b) O prazo do arrendamento, nunca inferior a 10 anos ou ao prazo previsto na alínea d), se superior;
c) O valor estimado das obras e o prazo previsto para a sua conclusão;
d) O número de meses necessários para o pagamento integral do custo das obras, por desconto na renda a pagar;
e) O início previsível do pagamento integral da renda.» |
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Artigo 4.º
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto |
São aditados ao Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto, na sua redação atual, os artigos 51.º-A e 51.º-B, com a seguinte redação:
«Artigo 51.º-A
Regularização no âmbito de programas de apoio à habitação social
1 - Na regularização matricial e registal de imóveis do Estado e dos institutos públicos que tenham sido construídos em data anterior à da entrada em vigor do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, destinados a arrendamento em regimes de renda de cariz social, designadamente o regime de arrendamento apoiado, de renda apoiada ou de renda social, não pode ser exigida a apresentação de quaisquer documentos relativos a procedimentos urbanísticos de controlo prévio referentes a loteamentos, obras de urbanização ou outras operações urbanísticas, designadamente licenças, autorizações, comunicações prévias e aprovações.
2 - A regularização matricial e registal de fogos construídos no âmbito de programas de apoio à habitação social que não sejam moradias unifamiliares pode ser precedida da respetiva constituição em propriedade horizontal, caso a entidade proprietária assim o declare.
3 - Nos casos em que a constituição de propriedade horizontal seja prévia à regularização cadastral, esta é efetuada mediante declaração da entidade proprietária de que estão verificados os requisitos legais previstos no artigo 1415.º do Código Civil.
4 - Nas situações previstas nos números anteriores, deve constar das listas definitivas menção relativa à isenção referida no n.º 1 e ao regime simplificado de constituição de propriedade horizontal, sendo os registos efetuados de acordo com a informação delas constante.
Artigo 51.º-B
Aplicação aos municípios
A presente subsecção é aplicável, com as necessárias adaptações, aos imóveis que integram o património municipal, sendo competente, para a prática de todos os atos elencados, o presidente da Câmara Municipal, com faculdade de delegação nos vereadores e de subdelegação destes, nos dirigentes dos serviços municipais.» |
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CAPÍTULO III
Criação do programa arrendar para subarrendar
SECÇÃO I
Disposições gerais
| Artigo 5.º
Regime jurídico do arrendamento para subarrendamento |
| É aprovado o regime jurídico do arrendamento pelo Estado, através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), de imóveis disponíveis no mercado, tendo em vista o seu posterior subarrendamento, a preços acessíveis, a famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado para a sua habitação permanente. |
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Artigo 6.º
Entidades promotoras |
São entidades promotoras:
a) O IHRU, I. P.;
b) A ESTAMO - Participações Imobiliárias, S. A. (ESTAMO, S. A.).
SECÇÃO II
Contratos no âmbito do arrendamento para subarrendamento |
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Artigo 7.º
Contrato interadministrativo |
1 - As entidades promotoras referidas no artigo anterior celebram um contrato interadministrativo através do qual estipulam as condições e os termos da partilha de responsabilidade na gestão e execução do presente decreto-lei, bem como os custos que lhe estão associados.
2 - O contrato interadministrativo a que se refere o número anterior pode ainda ser subscrito pela Associação Nacional de Municípios Portugueses e pela Associação Nacional de Freguesias, permitindo a gestão por parte das câmaras municipais e das juntas de freguesia aderentes dos contratos de arrendamento e subarrendamento celebrados, numa lógica de proximidade e confiança.
3 - Sem prejuízo das competências que vierem a ser estipuladas no contrato interadministrativo:
a) Cabe ao IHRU, I. P.:
i) Assumir a posição de arrendatário nos contratos de arrendamento para fins habitacionais;
ii) Promover o sorteio dos candidatos para posterior atribuição dos imóveis, em regime de subarrendamento;
iii) Proceder ao pagamento das comissões que sejam estipuladas no contrato interadministrativo, incluindo as comissões pagas pela ESTAMO, S. A., às empresas de mediação imobiliárias, quando aplicável, mediante apresentação de comprovativo das despesas efetivamente realizadas;
iv) Assegurar a gestão dos contratos de arrendamento e subarrendamento durante toda a sua vigência, designadamente as comunicações com os subarrendatários, as inspeções e as obras de reparação, com possibilidade de delegação nas câmaras municipais e juntas de freguesia;
b) Cabe à ESTAMO, S. A.:
i) Promover a identificação dos imóveis disponíveis no mercado;
ii) Promover a vistoria técnica dos imóveis, quando necessária, tendo em vista atestar as respetivas condições de habitabilidade;
iii) Celebrar protocolos de cooperação com empresas de mediação imobiliária que tenham como objeto a gestão dos imóveis nos contratos de subarrendamento;
iv) Negociar com os proprietários ou respetivos representantes as condições dos contratos de arrendamento, designadamente, a data de início do contrato e a sua duração, o valor da renda e os equipamentos que integram o imóvel;
v) Pagar às empresas de mediação imobiliária as comissões devidas, quando aplicável. |
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Artigo 8.º
Contratos de arrendamento |
1 - Os contratos de arrendamento para fins habitacionais são celebrados entre o IHRU, I. P., e os proprietários ou usufrutuários dos imóveis ou titulares de direito de superfície sobre os mesmos.
2 - Na falta de estipulação entre as partes, os contratos de arrendamento para fins habitacionais têm uma duração de cinco anos, renovando-se automática e sucessivamente por iguais períodos, salvo oposição expressa de qualquer uma delas.
3 - A duração dos contratos de arrendamento para fins habitacionais não pode, em qualquer caso, ser inferior a três anos.
4 - O preço de renda a pagar pelo IHRU, I. P., deve observar os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual.
5 - As partes podem convencionar um preço de renda superior aos limites previstos no número anterior, não podendo, no entanto, exceder 30 /prct. do preço limite para cada tipologia e concelho onde se localiza o imóvel.
6 - O limite máximo de preço de renda previsto nos números anteriores não se aplica nos casos em que os proprietários são entidades públicas.
7 - Nos casos em que os proprietários fundamentadamente comprovem a necessidade de realizar um investimento nos imóveis para a sua disponibilização no âmbito do presente decreto-lei, designadamente por motivos de reabilitação ou adaptação, pode o IHRU, I. P., proceder ao pagamento, a título de caução, do valor correspondente a duas rendas, não podendo o preço de renda ser atualizado durante esse período.
8 - O disposto no número anterior não se aplica nos casos previstos no n.º 5.
9 - O IHRU, I. P., garante o pagamento pontual das rendas aos proprietários, usufrutuários ou titulares de direito de superfície e a entrega, no termo do contrato de arrendamento, dos imóveis nas mesmas condições em que os recebeu.
10 - Aos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do presente decreto-lei aplica-se, em tudo o que não o contrarie, o regime jurídico do arrendamento urbano constante do Código Civil.
11 - Aos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do presente artigo, nos termos e condições previstos no Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, é ainda aplicável o regime fiscal previsto no artigo 20.º deste último. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Retificação n.º 16/2023, de 28/07
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 38/2023, de 29/05
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SECÇÃO III
Elegibilidade
| Artigo 9.º
Atribuição dos imóveis |
1 - A atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento para habitação permanente é realizada através de sorteio, por parte do IHRU, I. P.
2 - No sorteio referido no número anterior, são priorizadas as candidaturas respeitantes a jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20 /prct. face aos rendimentos dos três meses precedentes ou do mesmo período homólogo do ano anterior. |
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Artigo 10.º
Critérios de elegibilidade |
1 - Na atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento para habitação permanente, são elegíveis os agregados familiares ou habitacionais cujo rendimento anual bruto máximo:
a) Para agregados de uma pessoa, seja igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual, em vigor à data da atribuição do imóvel;
b) Para agregados de duas pessoas, seja igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS, em vigor à data da atribuição do imóvel, acrescido de (euro) 10 000,00;
c) Para agregados de mais de duas pessoas, seja igual ou inferior ao limite máximo do sexto escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS, em vigor à data da atribuição do imóvel, acrescido de (euro) 10 000,00, e, por cada pessoa adicional, de (euro) 5000,00.
2 - O rendimento anual bruto e o rendimento médio mensal bruto do agregado familiar ou habitacional são calculados nos termos previstos nos n.os 1 e 5 do artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual. |
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SECÇÃO IV
Contratos para habitação
| Artigo 11.º
Contratos de subarrendamento |
1 - Os contratos de subarrendamento para habitação permanente são celebrados entre o IHRU, I. P., e os candidatos sorteados nos termos do artigo 9.º
2 - O preço da renda mensal é fixado pelo IHRU, I. P., nos termos do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual.
3 - Apenas são elegíveis, para cada imóvel, os candidatos cujo rendimento médio mensal do agregado familiar ou habitacional, nos termos do n.º 1 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, represente uma taxa de esforço igual ou inferior a 35 /prct. face ao preço da renda mensal fixado pelo IHRU, I. P., nos termos do número anterior.
4 - Aos contratos de subarrendamento celebrados ao abrigo do presente decreto-lei aplica-se, em tudo o que não o contrarie, o regime jurídico do arrendamento urbano constante do Código Civil. |
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SECÇÃO V
Aplicação às autarquias
| Artigo 12.º
Extensão do âmbito de aplicação |
| Os municípios e as juntas de freguesia podem aplicar o capítulo iii do presente decreto-lei, com as necessárias adaptações, promovendo o arrendamento de imóveis disponíveis no mercado, tendo em vista o seu posterior subarrendamento, a preços acessíveis, a famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado para a sua habitação permanente. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Retificação n.º 16/2023, de 28/07
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 38/2023, de 29/05
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CAPÍTULO IV
Reformulação do regime do arrendamento apoiado e dos programas 1.º Direito, alojamento urgente e apoio ao arrendamento
SECÇÃO I
Regime do arrendamento apoiado
| Artigo 13.º
Alteração à Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro |
O artigo 23.º da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, na sua redação atual, passa a ter a seguinte redação:
«Artigo 23.º
[...]
1 - [...]
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - [...]
8 - [...]
9 - [...]
10 - Quando no âmbito de processos de regularização de dívida o valor da renda revista representar um aumento superior ao dobro da renda anterior, há lugar à sua aplicação faseada nos primeiros três anos contados desde a data da celebração do acordo de liquidação de dívida, aplicando-se as condições previstas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 37.º» |
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