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DL n.º 38/2023, de 29 de Maio REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO PARA SUBARRENDAMENTO(versão actualizada) |
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Contém as seguintes alterações: |
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| SUMÁRIO Cria um regime de arrendamento para subarrendamento para famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado e altera diversos regimes jurídicos da área da habitação no âmbito da implementação do Plano de Recuperação e Resiliência _____________________ |
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Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29 de maio
O XXIII Governo Constitucional inscreveu no seu programa, dando continuidade ao caminho já traçado, a necessidade de operar uma reforma estrutural no campo das políticas públicas de habitação.
Com efeito, reafirma-se a universalidade do direito à habitação, cujo desígnio é garantir a todos o acesso a uma habitação adequada a custos acessíveis, concretizando um direito que é de todos, através de instrumentos e medidas adequadas a cada um. O direito à habitação é um direito fundamental no nosso quadro constitucional, e assume uma dimensão pessoal e comunitária que faz dele um direito estruturante, tanto nas nossas vidas pessoais, como na nossa comunidade.
Em consonância com esta visão, o Estado português escolheu e decidiu alocar uma parte significativa da verba disponibilizada no seu Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) à implementação de políticas públicas de habitação que visam dar uma resposta estrutural ao problema existente no acesso à habitação, acelerando assim a capacidade de resposta que já estava em curso, recuperando um atraso de décadas na promoção e incremento do parque habitacional público, como peça central nesta estratégia de dotar o País de condições para fazer face às necessidades da comunidade, no que respeita ao acesso a uma habitação adequada a custos acessíveis.
Assim, e porque as respostas em curso são urgentes e necessárias, importa garantir que são criadas as condições para se alcançarem os objetivos traçados, nomeadamente, na implementação do PRR, motivo pelo qual se operam alterações pontuais em diversos regimes jurídicos.
Desde logo, por exemplo, permitindo que os municípios tenham acesso, relativamente ao seu património, ao regime em vigor para o património imobiliário público quanto aos processos de regularização cadastral, por forma a possibilitar, deste modo, a apresentação de candidaturas a financiamento para a reabilitação ou promoção de respostas habitacionais novas, no âmbito dos programas públicos existentes.
Por sua vez, o Decreto-Lei n.º 36/2018, de 22 de maio, permitiu o acesso dos habitantes de bairros ou núcleos de habitações precárias a serviços e bens essenciais que permitam assegurar a prestação do serviço público de eletricidade, desde que o respetivo «núcleo de habitações precárias» fosse identificado no prazo de um ano a contar da data de entrada em vigor do referido decreto-lei. No entanto, verifica-se a necessidade de salvaguardar a identificação de situações precárias não consideradas nesse prazo inicial e que carecem desta resposta transitória, até à concretização das soluções habitacionais permanentes nas respetivas estratégias locais de habitação.
A presente alteração visa assim permitir que, durante toda a vigência deste decreto-lei, possam continuar a ser identificados «núcleos de habitações precárias» para efeitos da aplicação do referido decreto-lei, o qual passa ainda a vigorar pelo prazo de oito anos desde a data da sua entrada em vigor. Em paralelo, por via da presente alteração, torna-se ainda obrigatória a sua identificação nas estratégias locais de habitação, fazendo-se coincidir a vigência deste diploma com o horizonte temporal do PRR.
Através do presente decreto-lei, permite-se a aplicação do mecanismo de faseamento de renda aos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do regime do arrendamento apoiado, quando esta seja operada no âmbito de processos de regularização de dívida.
Procede-se ainda a algumas alterações ao Programa 1.º Direito e ao Programa Porta de Entrada, garantindo uma maior adequação destes regimes às situações verificadas na sua aplicação prática, como é o exemplo do reforço da intervenção nas situações de necessidade de alojamento motivadas por um acontecimento imprevisível ou excecional relacionado com movimentos migratórios sem prejuízo do devido acompanhamento pelos municípios.
Procede-se ainda à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro, na sua redação atual, simplificando o procedimento de integração de imóveis pertencentes ao domínio privado do Estado na bolsa de imóveis do Estado para habitação.
Também pelo presente decreto-lei se procede à criação de um programa de arrendamento pelo Estado, através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., de imóveis disponíveis no mercado, tendo em vista o posterior subarrendamento dos mesmos, a preços acessíveis, a famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado.
Altera-se ainda o Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, que cria o Programa de Apoio ao Arrendamento, promovendo-se a simplificação e automatismo no acesso a este regime.
Prevê-se, por fim, a alteração da forma de atribuição do «Porta 65 - Arrendamento por Jovens», passando as candidaturas a ser apresentadas em contínuo, bem como o alargamento do programa, aplicável independentemente da idade dos candidatos, às situações de quebra de rendimentos superior a 20 /prct. ou a famílias monoparentais, através da sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 308/2007, de 3 de setembro, na sua redação atual, designando-se esta nova componente do programa «Porta 65 +».
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas e a Associação Nacional de Municípios Portugueses, exceto no que respeita à alteração ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro, e ao Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, ambos na sua redação atual.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
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CAPÍTULO I
Disposição geral
| Artigo 1.º
Objeto |
O presente decreto-lei procede:
a) À segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 109-C/2021, de 9 de dezembro, que regula a realização do inventário do património imobiliário do Estado com aptidão para uso habitacional e a criação de uma bolsa de imóveis do Estado para habitação, no âmbito do Programa de Estabilização Económica e Social;
b) À sétima alteração ao Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto, na sua redação atual, que estabelece o regime jurídico do património imobiliário público;
c) À criação de um regime de arrendamento para subarrendamento para famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado;
d) À terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, alterado pelos Decretos-Leis n.os 81/2020, de 2 de outubro, e 90-C/2022, de 30 de dezembro, que cria o Programa de Apoio ao Arrendamento;
e) À terceira alteração à Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, alterada pela Lei n.º 32/2016, de 24 de agosto, e pelo Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, que estabelece o novo regime do arrendamento apoiado para habitação;
f) À sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, na sua redação atual, que aprova o 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação;
g) À terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 29/2018, de 4 de maio, alterado pelos Decretos-Leis n.os 81/2020, de 2 de outubro, e 74/2022, de 24 de outubro, que cria o Porta de Entrada - Programa de Apoio ao Alojamento Urgente;
h) À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 36/2018, de 22 de maio, que aprova um regime extraordinário relativo ao abastecimento provisório de energia elétrica a fogos integrados em núcleos de habitações precárias;
i) À alteração ao procedimento de atribuição do apoio e ao alargamento do programa «Porta 65 - Arrendamento por Jovens», independentemente da idade dos candidatos, às situações de quebra de rendimentos superior a 20 /prct. e a famílias monoparentais, através da sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 308/2007, de 3 de setembro, na sua redação atual. |
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CAPÍTULO II
Mobilizar património disponível para fins habitacionais
| Artigo 2.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro |
Os artigos 4.º, 9.º, 10.º e 12.º do Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro, na sua redação atual, passam a ter a seguinte redação:
«Artigo 4.º
[...]
1 - [...]
2 - O Inventário integra os imóveis devolutos ou disponíveis, incluindo terrenos, das entidades referidas no artigo 2.º, que:
a) Sejam de uso habitacional; ou
b) Cujas condições e características permitam a sua afetação àquele uso, diretamente ou mediante processo de reconversão ou de construção, nos termos previstos no número seguinte.
3 - Para efeitos da alínea b) do número anterior, a verificação das condições e características que permitam a afetação a uso habitacional, obedece ao disposto nos planos territoriais municipais, designadamente no que concerne à classificação como solo urbano.
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - [...]
8 - [...]
9 - [...]
Artigo 9.º
[...]
1 - [...]
2 - [...]
3 - [...]
4 - Do processo instruído pelo IHRU, I. P., deve constar a caracterização do imóvel, discriminando o número de fogos.
5 - [...]
Artigo 10.º
[...]
1 - [...]
2 - [...]
3 - O IHRU, I. P., remete ao membro do Governo responsável pela área da habitação, para efeito de submissão à aprovação do Primeiro-Ministro, as propostas de integração dos imóveis a que se refere o presente artigo, acompanhada da informação sobre as condições essenciais do acordo a celebrar, bem como, nos casos em que haja transmissão de direitos sobre os mesmos, os elementos referidos no número seguinte.
4 - Nos casos em que a integração dos imóveis seja efetuada através da transmissão de direitos sobre os mesmos, do processo instruído pelo IHRU, I. P., deve constar, para além da caracterização do imóvel:
a) Uma estimativa do investimento necessário para a sua disponibilização para habitação, discriminando o número de fogos;
b) O valor do investimento por fogo e por metro quadrado, o valor da renda previsto, e do período de recuperação desse investimento, acompanhada de um estudo que apresente todos os encargos estimados com a operação, designadamente, os enumerados no n.º 7 do artigo 13.º, acrescidos do valor da avaliação do imóvel antes da intervenção, e de informação sobre o valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., para o concelho em causa, ou, nos casos em que não exista informação disponibilizada para o concelho, para a unidade territorial de menor escala disponível em que se localiza o imóvel.
5 - (Anterior n.º 4.)
Artigo 12.º
[...]
1 - No caso dos imóveis referidos na alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º e que integrem a Bolsa ao abrigo do procedimento previsto no artigo 9.º, o IHRU, I. P., consulta os municípios relativamente aos imóveis localizados nos respetivos territórios, no prazo de 30 dias contados da data da integração do imóvel na Bolsa, para que este indique se pretende promover diretamente a sua disponibilização para habitação, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 3.º
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - [...]
8 - [...]» |
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Artigo 3.º
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro |
É aditado ao Decreto-Lei n.º 82/2020, de 2 de outubro, na sua redação atual, o artigo 13.º-A, com a seguinte redação:
«Artigo 13.º-A
Arrendamento de longo prazo com obrigação de reabilitar
1 - O IHRU, I. P., pode disponibilizar, em arrendamento de longo prazo, fogos habitacionais que careçam de obras de conservação e/ou reabilitação, ficando estas a cargo do arrendatário.
2 - O contrato tem início na data da sua assinatura, permitindo-se a imediata execução das obras pelo arrendatário, cumprindo os demais formalismos legais necessários.
3 - O pagamento da renda mensal apenas é devido após a conclusão das obras.
4 - Compete ao IHRU, I. P., proceder ao acompanhamento das obras e validar o seu custo final.
5 - Com a celebração do contrato, é definido:
a) O valor da renda;
b) O prazo do arrendamento, nunca inferior a 10 anos ou ao prazo previsto na alínea d), se superior;
c) O valor estimado das obras e o prazo previsto para a sua conclusão;
d) O número de meses necessários para o pagamento integral do custo das obras, por desconto na renda a pagar;
e) O início previsível do pagamento integral da renda.» |
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Artigo 4.º
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto |
São aditados ao Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto, na sua redação atual, os artigos 51.º-A e 51.º-B, com a seguinte redação:
«Artigo 51.º-A
Regularização no âmbito de programas de apoio à habitação social
1 - Na regularização matricial e registal de imóveis do Estado e dos institutos públicos que tenham sido construídos em data anterior à da entrada em vigor do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, destinados a arrendamento em regimes de renda de cariz social, designadamente o regime de arrendamento apoiado, de renda apoiada ou de renda social, não pode ser exigida a apresentação de quaisquer documentos relativos a procedimentos urbanísticos de controlo prévio referentes a loteamentos, obras de urbanização ou outras operações urbanísticas, designadamente licenças, autorizações, comunicações prévias e aprovações.
2 - A regularização matricial e registal de fogos construídos no âmbito de programas de apoio à habitação social que não sejam moradias unifamiliares pode ser precedida da respetiva constituição em propriedade horizontal, caso a entidade proprietária assim o declare.
3 - Nos casos em que a constituição de propriedade horizontal seja prévia à regularização cadastral, esta é efetuada mediante declaração da entidade proprietária de que estão verificados os requisitos legais previstos no artigo 1415.º do Código Civil.
4 - Nas situações previstas nos números anteriores, deve constar das listas definitivas menção relativa à isenção referida no n.º 1 e ao regime simplificado de constituição de propriedade horizontal, sendo os registos efetuados de acordo com a informação delas constante.
Artigo 51.º-B
Aplicação aos municípios
A presente subsecção é aplicável, com as necessárias adaptações, aos imóveis que integram o património municipal, sendo competente, para a prática de todos os atos elencados, o presidente da Câmara Municipal, com faculdade de delegação nos vereadores e de subdelegação destes, nos dirigentes dos serviços municipais.» |
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CAPÍTULO III
Criação do programa arrendar para subarrendar
SECÇÃO I
Disposições gerais
| Artigo 5.º
Regime jurídico do arrendamento para subarrendamento |
| É aprovado o regime jurídico do arrendamento pelo Estado, através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), de imóveis disponíveis no mercado, tendo em vista o seu posterior subarrendamento, a preços acessíveis, a famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado para a sua habitação permanente. |
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Artigo 6.º
Entidades promotoras |
São entidades promotoras:
a) O IHRU, I. P.;
b) A ESTAMO - Participações Imobiliárias, S. A. (ESTAMO, S. A.).
SECÇÃO II
Contratos no âmbito do arrendamento para subarrendamento |
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Artigo 7.º
Contrato interadministrativo |
1 - As entidades promotoras referidas no artigo anterior celebram um contrato interadministrativo através do qual estipulam as condições e os termos da partilha de responsabilidade na gestão e execução do presente decreto-lei, bem como os custos que lhe estão associados.
2 - O contrato interadministrativo a que se refere o número anterior pode ainda ser subscrito pela Associação Nacional de Municípios Portugueses e pela Associação Nacional de Freguesias, permitindo a gestão por parte das câmaras municipais e das juntas de freguesia aderentes dos contratos de arrendamento e subarrendamento celebrados, numa lógica de proximidade e confiança.
3 - Sem prejuízo das competências que vierem a ser estipuladas no contrato interadministrativo:
a) Cabe ao IHRU, I. P.:
i) Assumir a posição de arrendatário nos contratos de arrendamento para fins habitacionais;
ii) Promover o sorteio dos candidatos para posterior atribuição dos imóveis, em regime de subarrendamento;
iii) Proceder ao pagamento das comissões que sejam estipuladas no contrato interadministrativo, incluindo as comissões pagas pela ESTAMO, S. A., às empresas de mediação imobiliárias, quando aplicável, mediante apresentação de comprovativo das despesas efetivamente realizadas;
iv) Assegurar a gestão dos contratos de arrendamento e subarrendamento durante toda a sua vigência, designadamente as comunicações com os subarrendatários, as inspeções e as obras de reparação, com possibilidade de delegação nas câmaras municipais e juntas de freguesia;
b) Cabe à ESTAMO, S. A.:
i) Promover a identificação dos imóveis disponíveis no mercado;
ii) Promover a vistoria técnica dos imóveis, quando necessária, tendo em vista atestar as respetivas condições de habitabilidade;
iii) Celebrar protocolos de cooperação com empresas de mediação imobiliária que tenham como objeto a gestão dos imóveis nos contratos de subarrendamento;
iv) Negociar com os proprietários ou respetivos representantes as condições dos contratos de arrendamento, designadamente, a data de início do contrato e a sua duração, o valor da renda e os equipamentos que integram o imóvel;
v) Pagar às empresas de mediação imobiliária as comissões devidas, quando aplicável. |
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Artigo 8.º
Contratos de arrendamento |
1 - Os contratos de arrendamento para fins habitacionais são celebrados entre o IHRU, I. P., e os proprietários ou usufrutuários dos imóveis ou titulares de direito de superfície sobre os mesmos.
2 - Na falta de estipulação entre as partes, os contratos de arrendamento para fins habitacionais têm uma duração de cinco anos, renovando-se automática e sucessivamente por iguais períodos, salvo oposição expressa de qualquer uma delas.
3 - A duração dos contratos de arrendamento para fins habitacionais não pode, em qualquer caso, ser inferior a três anos.
4 - O preço de renda a pagar pelo IHRU, I. P., deve observar os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual.
5 - As partes podem convencionar um preço de renda superior aos limites previstos no número anterior, não podendo, no entanto, exceder 30 /prct. do preço limite para cada tipologia e concelho onde se localiza o imóvel.
6 - O limite máximo de preço de renda previsto nos números anteriores não se aplica nos casos em que os proprietários são entidades públicas.
7 - Nos casos em que os proprietários fundamentadamente comprovem a necessidade de realizar um investimento nos imóveis para a sua disponibilização no âmbito do presente decreto-lei, designadamente por motivos de reabilitação ou adaptação, pode o IHRU, I. P., proceder ao pagamento, a título de caução, do valor correspondente a duas rendas, não podendo o preço de renda ser atualizado durante esse período.
8 - O disposto no número anterior não se aplica nos casos previstos no n.º 5.
9 - O IHRU, I. P., garante o pagamento pontual das rendas aos proprietários, usufrutuários ou titulares de direito de superfície e a entrega, no termo do contrato de arrendamento, dos imóveis nas mesmas condições em que os recebeu.
10 - Aos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do presente decreto-lei aplica-se, em tudo o que não o contrarie, o regime jurídico do arrendamento urbano constante do Código Civil.
11 - Aos contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do presente artigo, nos termos e condições previstos no Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, é ainda aplicável o regime fiscal previsto no artigo 20.º deste último. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Retificação n.º 16/2023, de 28/07
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 38/2023, de 29/05
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