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DL n.º 1/2020, de 09 de Janeiro DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DURADOURA(versão actualizada) O diploma ainda não sofreu alterações |
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| SUMÁRIO Cria o direito real de habitação duradoura _____________________ |
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Artigo 2.º
Conceito |
| O DHD faculta a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas. |
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Para efeitos do presente decreto-lei, entende-se por:
a) «Agregado habitacional», o conjunto constituído pelas pessoas que têm a sua residência permanente na mesma habitação e mantêm entre si vínculos familiares, de convivência estável e ou de dependência, bem como as situações determinadas por vínculo contratual que implique residência ou habitação comum;
b) «Habitação», o prédio urbano ou a fração autónoma de prédio urbano, tal como definidos no n.º 2 do artigo 204.º e nos artigos 1414.º e 1415.º do Código Civil, legalmente apto para ser utilizado para fins habitacionais;
c) «Morador», a pessoa ou pessoas do agregado habitacional que constam no contrato como titular ou titulares do DHD de uma determinada habitação;
d) «Obras de conservação ordinária», as obras de reparação de deteriorações na habitação resultantes do envelhecimento dos materiais e ou do seu desgaste pelo uso normal, nestas se incluindo as benfeitorias necessárias que se destinem a evitar a deterioração dos mesmos e a garantir um estado de conservação, no mínimo, médio;
e) «Obras de conservação extraordinária», as obras necessárias à reposição das condições de segurança, salubridade e conforto da habitação por anomalias que não sejam decorrentes do envelhecimento dos materiais e ou do seu desgaste pelo uso normal, incluindo as benfeitorias necessárias que se destinem a evitar a perda ou destruição da habitação;
f) «Proprietário», o titular ou cotitulares do direito de propriedade da habitação;
g) «Residência permanente», a habitação utilizada, de forma habitual e estável, por uma pessoa ou por um agregado habitacional como centro efetivo da sua vida pessoal e social. |
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Artigo 4.º
Avaliação prévia |
1 - Para efeitos de constituição de um DHD, cabe ao proprietário promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, que não se encontre em qualquer situação de incompatibilidade ou de impedimento no âmbito desse processo.
2 - A avaliação referida no número anterior deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses, devendo ser utilizada para o efeito ficha de avaliação elaborada nos termos da portaria a que se refere o artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro. |
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Artigo 5.º
Constituição do direito real de habitação duradoura |
1 - O DHD é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de uma ou mais pessoas singulares, que adquirem a qualidade de moradores.
2 - A habitação deve ser entregue pelo proprietário ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio e livre de pessoas, ónus e encargos, incluindo outros direitos ou garantias reais, designadamente a hipoteca.
3 - O contrato é celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas.
4 - O DHD está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.
5 - O contrato de constituição do DHD, além da menção à aplicação do regime do presente decreto-lei, deve conter:
a) O montante da caução prestada e os valores das contrapartidas a que se refere o n.º 1 do artigo 7.º;
b) A declaração do morador a aceitar o estado de conservação da habitação, determinado de acordo com a ficha de avaliação referida no artigo anterior, que consta como documento complementar do contrato;
c) O endereço postal e, se as partes assim o pretenderem, o endereço eletrónico que cada uma delas se compromete a utilizar para efeito de todas as comunicações a realizar no âmbito do DHD, sem prejuízo do disposto no n.º 9.
6 - Após a celebração do contrato, qualquer alteração do endereço de uma das partes deve ser comunicada à contraparte no prazo máximo de 20 dias, sob pena de aquela não poder invocar a falta de receção de comunicações.
7 - No ato de celebração do contrato são pagas pelo morador as quantias relativas à caução e à primeira prestação mensal, esta pelo valor proporcional ao número de dias de vigência do DHD no mês de celebração do contrato, cabendo à entidade que faz o reconhecimento das assinaturas verificar que o montante da caução respeita os limites estabelecidos no n.º 1 do artigo seguinte.
8 - A forma estabelecida no n.º 3 é aplicável ao ato ou ao contrato que determine a aquisição da propriedade pelo morador ou a transferência dos direitos deste para o proprietário, com exceção da resolução.
9 - As comunicações das partes relativas à cessação do contrato, nomeadamente relativas a atos de resolução ou de renúncia, são efetuadas por carta registada com aviso de receção, considerando-se a comunicação recebida com a assinatura do aviso pelo seu destinatário ou com a recusa deste em recebê-la.
10 - No caso das comunicações referidas no número anterior, quando não seja conseguida a respetiva entrega em virtude de omissão ou de ato do seu destinatário, é efetuado novo envio da comunicação por carta registada com aviso de receção, considerando-se esta recebida no 15.º dia a contar da data do registo do envio. |
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1 - Com a constituição do DHD é prestada pelo morador ao proprietário uma caução pecuniária cujo montante é estabelecido, por acordo entre as partes, entre 10 /prct. e 20 /prct. do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por freguesia, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., (INE, I. P.), sendo considerado o valor da menor unidade territorial para fins estatísticos em que a habitação esteja localizada no caso de indisponibilidade do valor por freguesia.
2 - A caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5 /prct. ao ano a partir do início do 11.º ano e até ao final do 30.º ano de vigência do DHD, por força do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo seguinte.
3 - A caução prestada pelo morador constitui rendimento do proprietário quando e na medida do que dela se pagar nos termos do artigo seguinte.
4 - Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador, devendo, para o efeito, dispor de comprovativo das comunicações enviadas a solicitar o pagamento dos montantes devidos, com a respetiva fundamentação, e cópia dos documentos comprovativos dos mesmos.
5 - A faculdade conferida ao proprietário no número anterior não prejudica o seu direito à resolução do contrato nos termos do artigo 18.º, mas cessa quando haja lugar ao depósito referido no n.º 3 do artigo 21.º |
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Artigo 7.º
Contrapartidas |
1 - Como contrapartida do DHD, o morador paga ao proprietário:
a) Uma prestação pecuniária mensal, por cada mês de duração do DHD, cujo montante é estabelecido no contrato;
b) Uma prestação pecuniária anual, por cada ano efetivamente decorrido desde o 11.º ano até ao final do 30.º ano, correspondente a 5 /prct. da caução inicial e paga através de dedução na caução.
2 - Sem prejuízo do disposto no n.º 7 do artigo 5.º, a prestação mensal deve ser paga pelo morador no dia do mês, pelo meio e com o regime de atualização que ficarem convencionados no contrato.
3 - Na falta de convenção no contrato sobre o regime de atualização da prestação mensal, o proprietário pode atualizá-la anualmente por aplicação da taxa de variação média do Índice de Preços no Consumidor, sem habitação, dos últimos 12 meses disponíveis, através de comunicação enviada ao morador com uma antecedência nunca inferior a 60 dias.
4 - O valor da prestação mensal só pode ser alterado por acordo entre as partes. |
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Artigo 8.º
Obrigações do proprietário |
Cabe ao proprietário, em especial:
a) Assegurar que a habitação é entregue ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
b) Pagar, na parte relativa à habitação, os custos de obras e demais encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino;
c) Assegurar a vigência, a todo o tempo, de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios;
d) Realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação, salvo se as anomalias existentes resultarem de atos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador;
e) Gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a sua devolução ao morador nos casos e termos previstos no presente decreto-lei. |
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Artigo 9.º
Obrigações do morador |
1 - Cabe ao morador, em especial:
a) Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;
b) Pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário do imóvel os montantes relativos ao Imposto Municipal sobre Imóveis;
c) Promover ou permitir a realização das avaliações do estado de conservação da habitação previstas no presente decreto-lei e, salvo nos casos da avaliação prévia prevista no artigo 4.º e no n.º 3 do presente artigo, pagar o respetivo custo;
d) Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação;
e) Consentir ao proprietário a realização das obras a que este está obrigado de acordo com a alínea b) do artigo anterior e informá-lo logo que tenha conhecimento da existência de anomalias na habitação cuja reparação seja obrigação do mesmo.
2 - O disposto na alínea a) do número anterior não prejudica a possibilidade de o morador utilizar parte da habitação para outro fim, desde que o faça ao abrigo de previsão contratual ou através de autorização prévia escrita do proprietário.
3 - Se o proprietário, no prazo de três meses a contar do aviso do morador referido na alínea e) do n.º 1, não iniciar as reparações, pode o morador fazê-las a expensas suas, desde que a necessidade das mesmas seja confirmada através de avaliação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, caso em que pode exigir ao proprietário o pagamento da despesa total com a realização das obras e da avaliação. |
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1 - Além das obras referidas na alínea d) do n.º 1 e no n.º 3 do artigo anterior, o morador pode realizar obras que, não alterando a estrutura nem comprometendo as condições de segurança e salubridade da habitação, se destinem:
a) À introdução de soluções de eficiência energética e hídrica;
b) À integração de soluções de acessibilidade destinadas a pessoas com mobilidade e autonomia condicionadas.
2 - Até ao termo de cada período de oito anos de vigência do DHD, o morador deve remeter ao proprietário ficha de avaliação atualizada do nível de conservação da mesma, elaborada há menos de 12 meses em termos idênticos aos previstos no artigo 4.º, ou optar por permitir ao proprietário o acesso à habitação para esse efeito.
3 - Quando o nível de conservação da habitação constante da ficha de avaliação referida no número anterior for inferior a médio e a avaliação demonstre que as anomalias existentes resultam da não realização de obras de conservação ordinária, o morador, no prazo máximo de seis meses a contar da data da ficha de avaliação, deve promover a realização das obras necessárias à reposição do nível médio de conservação e confirmá-lo através de nova avaliação.
4 - Independentemente da sua natureza, as benfeitorias realizadas pelo morador na habitação não lhe conferem o direito a levantamento ou a qualquer compensação. |
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Artigo 11.º
Transmissão da habitação |
1 - O proprietário pode transmitir livremente a terceiros a propriedade onerada com o DHD, de forma onerosa ou gratuita, mas, com exceção da hipoteca, não pode constituir outros direitos ou garantias reais sobre a mesma.
2 - No caso de transmissão da propriedade da habitação para o morador, este pode utilizar o montante da caução a cuja devolução tenha direito para compensar, total ou parcialmente, a obrigação de pagamento do preço. |
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Artigo 12.º
Transmissão do direito real de habitação duradoura |
| O DHD não é transmissível mortis causa e, na sua vigência, só pode ser transmitido no caso de execução da hipoteca a que se refere o artigo seguinte. |
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