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DL n.º 157/2006, de 08 de Agosto REGIME JURÍDICO DAS OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS |
Versão desactualizada - redacção: Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro! |
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- DL n.º 306/2009, de 23/10
- Rect. n.º 68/2006, de 03/10
| - 9ª versão - a mais recente (DL n.º 66/2019, de 21/05)
- 8ª versão (Lei n.º 13/2019, de 12/02)
- 7ª versão (Lei n.º 43/2017, de 14/06)
- 6ª versão (Lei n.º 42/2017, de 14/06)
- 5ª versão (Lei n.º 79/2014, de 19/12)
- 4ª versão (Lei n.º 30/2012, de 14/08)
- 3ª versão (DL n.º 306/2009, de 23/10)
- 2ª versão (Rect. n.º 68/2006, de 03/10)
- 1ª versão (DL n.º 157/2006, de 08/08) | |
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| SUMÁRIO Aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados _____________________ |
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A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), dando resposta à necessidade, por todos sentida, de reformar profundamente esta área do ordenamento jurídico.
O NRAU, para sua completa aplicação, carece de um conjunto de legislação complementar, alguma da qual objecto de autorização legislativa da Assembleia da República. Entre esses diplomas complementares encontra-se o diploma relativo ao regime das obras em prédios arrendados, que ora se publica, matéria fulcral tanto na regulação dos novos contratos como na resolução dos problemas de degradação urbanística já existentes.
O presente diploma estrutura-se em duas grandes partes. A primeira aplica-se aos contratos que se vierem a celebrar após a sua entrada em vigor e, ainda, em tudo o que não é excepcionado na segunda parte, aos contratos já existentes. A segunda parte contém um regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
O presente decreto-lei regula as obras efectuadas por iniciativa do senhorio, prevendo a possibilidade de suspensão do contrato ou a sua denúncia. Nos contratos habitacionais anteriores a 1990, a denúncia terá sempre como contrapartida o realojamento. Revoga, pois, a Lei n.º 2088, de 3 de Julho de 1957, a qual, além de ser de difícil aplicação, visava promover a construção nova, objectivo que já não corresponde às necessidades actuais. O diploma regula ainda as obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios arrendados, substituindo o que a este respeito se dispunha no RAU.
Finalmente, em relação aos contratos antigos, o decreto-lei regula os direitos de intervenção dos arrendatários. Se, em relação aos contratos novos, não é de prever que o problema da degradação urbana se venha a colocar significativamente, fruto da adequação dos valores das rendas e da maior mobilidade, o problema da degradação dos prédios objecto de arrendamentos antigos é sobejamente conhecido. Aqui, não basta enunciar o dever de conservação, é necessário criar os instrumentos legais que possibilitem a efectiva reabilitação. Tal passa por apoiar a reabilitação por parte dos proprietários, o que é tratado em legislação própria, mas exige ainda que seja possível intervir quando o proprietário não possa ou não queira reabilitar o seu património.
Assim, possibilita-se ao arrendatário a realização de obras de reabilitação, com posterior compensação no valor da renda. Possibilita-se ainda ao arrendatário, mediante acção judicial, a aquisição da propriedade do prédio ou fracção, quando esta seja a última solução viável. Este será o caso quando o proprietário não efectue as obras necessárias e o município, a tal instado, também o não faça. Este direito de aquisição pelo arrendatário acarreta a obrigação para o adquirente - e para quem o substitua nos 20 anos seguintes - de reabilitação e de manutenção do prédio. A degradação urbana é um problema que não afecta apenas os habitantes dos prédios degradados, ela afecta toda a comunidade, sendo um obstáculo à sã vivência das cidades e ao próprio desenvolvimento económico, nomeadamente com reflexos negativos no turismo.
Possibilitar a recuperação dos centros históricos, reabilitando em lugar de construir de novo, é objectivo a prosseguir com empenho, devendo o direito de aquisição do locado que este decreto-lei regula ser visto a esta luz, e não somente como um modo de composição do conflito entre as partes.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas, a Associação Nacional dos Municípios Portugueses, a Ordem dos Advogados, a Ordem dos Engenheiros e a Ordem dos Arquitectos.
Foram, ainda, ouvidas as várias associações com interesses no sector, designadamente a Associação Lisbonense de Proprietários, a Associação dos Inquilinos Lisbonense, a Associação dos Inquilinos do Norte, a Confederação do Comércio e Serviços de Portugal, a Confederação do Turismo Português, a Federação da Restauração, Cafés, Pastelarias e Similares de Portugal, a Federação Portuguesa da Indústria de Construção e Obras Públicas, a Federação Nacional de Comércio, a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor, e ainda várias entidades representativas das empresas de consultoria e avaliação imobiliária, de mediação mobiliária, de fundos de investimento e de fundos de pensões.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pela alínea a) do n.º 1 e pelo n.º 2 do artigo 63.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
| SECÇÃO IDisposições comuns
| Artigo 1.º
Objecto |
1 - O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, nomeadamente em área de reabilitação urbana;
b) À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio as não queira ou não as possa realizar;
c) À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial.
d) À actualização da renda na sequência de obras de reabilitação.
2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável, nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro:
a) À realização de obras pelo arrendatário, nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 48.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro;
b) Ao direito de aquisição do prédio pelo arrendatário quando o senhorio não realize as obras necessárias, nos termos da alínea c) do n.º 4 do artigo 48.º do NRAU. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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| Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 3.º
Obras coercivas |
| No caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o município pode intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva. |
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SECÇÃO II
Regime geral
SUBSECÇÃO I
Iniciativa do senhorio
| Artigo 4.º
Remodelação ou restauro profundos |
1 - As obras, nomeadamente de conservação e reconstrução, que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado são consideradas, para efeitos do presente decreto-lei, obras de remodelação ou restauro profundos.
2 - As obras referidas no número anterior podem ser qualificadas como estruturais ou não estruturais.
3 - Para efeito do número anterior, são consideradas obras estruturais as que originem uma distribuição de fogos sem correspondência ou equivalência com a distribuição anterior, sendo consideradas não estruturais as restantes.
4 - As obras referidas nos números anteriores podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana, no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 5.º
Vicissitudes contratuais em caso de remodelação, restauro ou demolição do locado |
1 - Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas.
2 - A suspensão do contrato é obrigatória quando:
a) No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra;
b) No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.
3 - Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 6.º
Denúncia para remodelação ou restauro |
1 - Quando optar por denunciar o contrato para remodelação ou restauro profundos, nos termos do artigo anterior, o senhorio fica obrigado, em alternativa:
a) Ao pagamento de uma indemnização; ou
b) À garantia do realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos.
2 - O valor da indemnização referida na alínea a) do número anterior deve abranger todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, incluindo o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo ser inferior ao de dois anos de renda.
3 - A opção por uma das alíneas do n.º 1 deve ser precedida de acordo com o arrendatário.
4 - Na falta de acordo entre as partes referido no número anterior fica o senhorio obrigado ao pagamento de uma indemnização nos termos da alínea a) do n.º 1 e do n.º 2.
5 - O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.º 1 é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
6 - Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime da reabilitação urbana aplica-se o disposto no artigo 73.º daquele regime. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 7.º
Denúncia para demolição |
1 - Quando o senhorio optar por denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos do artigo 5.º, aplica-se o regime previsto no artigo anterior.
2 - Exceptua-se do disposto no número anterior as situações em que a demolição:
a) É necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes, a atestar pelo município, ouvida a comissão arbitral municipal (CAM);
b) Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana.
3 - A aplicação do regime de demolição regulado nos números anteriores não prejudica, caso se trate de edifício abrangido em área de reabilitação urbanística, a aplicação do regime jurídico da reabilitação urbanística. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 8.º
Efectivação da denúncia |
1 - A denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos ou para demolição é feita mediante acção judicial, onde se prove estarem reunidas as condições que a autorizam.
2 - A petição inicial da acção judicial referida no número anterior deve ser acompanhada de comprovativo de aprovação pelo município de projecto de arquitectura relativo à obra a realizar, salvo se se tratar de operação urbanística isenta de licença ou de escassa relevância urbanística.
3 - No caso de ser devida indemnização pela denúncia, o senhorio deposita o valor correspondente a dois anos de renda nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
4 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao valor de dois anos de renda, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que esta se comprove depositada na sua totalidade.
5 - O arrendatário pode levantar o depósito referido nos números anteriores após o trânsito em julgado da sentença que declare a extinção do arrendamento por denúncia.
6 - As partes podem optar por submeter a acção a que se refere o n.º 1 a tribunal arbitral.
7 - Nas situações previstas no n.º 2 do artigo 24.º, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respectivo regime, a sentença judicial é substituída por certidão emitida pela câmara municipal ou pela entidade gestora das operações de reabilitação urbana que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e de demolição, operando a denúncia efeitos a partir da entrega pelo senhorio dos valores referidos nos números anteriores. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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1 - Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos do artigo 5.º, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo.
2 - Aplica-se ao realojamento do arrendatário o disposto na alínea b) do n.º 1 e no n.º 5 do artigo 6.º ou, se for o caso, o disposto no artigo 73.º do regime jurídico da reabilitação urbana. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 10.º
Efectivação da suspensão |
1 - A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário:
a) Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade;
b) Do local e das condições do realojamento fornecido;
c) Da data de início e duração previsível das obras.
2 - O arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato.
3 - No caso previsto no número anterior, cabe ao arrendatário indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve ocorrer antes da data de início das obras.
4 - O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto, mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à CAM.
5 - No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode, mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão, sendo a CAM competente para a sua fixação.
6 - A denúncia do contrato de arrendamento ou a declaração de não aceitação da suspensão são comunicadas ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1.
7 - O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.
8 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 11.º
Edificação em prédio rústico |
| O disposto na presente subsecção é aplicável, com as necessárias adaptações, à denúncia de arrendamento de prédio rústico quando o senhorio pretenda aí construir um edifício. |
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SUBSECÇÃO II
Iniciativa do município
| Artigo 12.º
Âmbito |
| O disposto na presente subsecção aplica-se a obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios total ou parcialmente arrendados, devido à sua não realização pelo senhorio. |
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Artigo 13.º
Poderes do município |
| Para efeitos da execução de obras coercivas, nos termos previstos nos artigos 91.º e 107.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, pode o município proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente. |
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| O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável. |
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Artigo 15.º
Realojamento ou indemnização |
1 - O município não pode proceder ao despejo administrativo sem assegurar simultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 6.º
2 - Durante o realojamento mantém-se a obrigação de pagamento da renda, havendo lugar ao seu depósito, nos termos do artigo 19.º
3 - No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições oferecidas, o município indemniza o arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, tendo o direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.º, para se ressarcir do valor da indemnização paga. |
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Artigo 16.º
Comunicação ao arrendatário |
Com antecedência não inferior a 30 dias, o arrendatário é notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia:
a) Da data do despejo administrativo;
b) Do local de realojamento que lhe foi destinado;
c) Da obrigação de retirar todos os bens do local despejando;
d) Da duração previsível das obras;
e) Da obrigação de depositar as rendas, nos termos do artigo 19.º |
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Artigo 17.º
Reocupação pelo arrendatário |
| O município comunica ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. |
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1 - O ressarcimento pelas obras executadas pelo município é feito através do recebimento das rendas, com o limite previsto no artigo 14.º
2 - O senhorio pode levantar os depósitos no valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para o município.
3 - No prazo de 10 dias após ter sido requerida pelo senhorio, o município emite declaração para os efeitos referidos no número anterior. |
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Artigo 19.º
Depósito das rendas |
1 - O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.º e seguintes do NRAU, enquanto o município não se encontrar totalmente ressarcido.
2 - No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, o município notifica os arrendatários da cessação do dever de depositar a renda. |
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Artigo 20.º
Arrendamento pelo município |
1 - Existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode o município arrendá-los, mediante concurso público, pelo prazo de cinco anos, renovável nos termos do artigo 1096.º do Código Civil.
2 - Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do respectivo prazo se verifique após o ressarcimento integral do município.
3 - A renda a praticar nos contratos referidos no número anterior é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU.
4 - O disposto no n.º 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pelo município ou após a conclusão das obras.
5 - Aos titulares dos contratos de arrendamento previstos neste artigo é aplicável o disposto no artigo anterior, cabendo ao senhorio o direito previsto no n.º 2 do artigo 18.º |
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Artigo 21.º
Arrolamento de bens |
1 - Se, no momento da ocupação, forem encontrados bens no local a ocupar, proceder-se-á ao seu arrolamento.
2 - Para efeitos do arrolamento referido no número anterior, procede-se da seguinte forma:
a) É lavrado auto em que se descrevem os bens, em verbas numeradas, e se mencionam quaisquer ocorrências relevantes;
b) O auto é assinado pelo funcionário que o lavrar e pelo possuidor dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando não for assinado por este último;
c) Ao acto de arrolamento assiste o possuidor ou detentor dos bens, sempre que queira e esteja no local ou seja possível chamá-lo, podendo fazer-se representar por mandatário judicial;
d) Os bens arrolados ficam depositados à guarda do município e são entregues ao arrendatário a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das respectivas obras;
e) São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo que não contrarie o estabelecido neste artigo.
3 - O arrendatário é responsável pelas despesas resultantes do despejo, depósito e arrolamento dos bens. |
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Artigo 22.º
Obras por iniciativa de outras entidades |
| O disposto na presente subsecção é aplicável, com as devidas adaptações, à realização de obras em prédios arrendados por entidade à qual a lei confira esse direito, nomeadamente sociedades de reabilitação urbana, fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões. |
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SECÇÃO III
Regime especial transitório
SUBSECÇÃO I
Disposições gerais
| Artigo 23.º
Âmbito de aplicação |
1 - O disposto na presente secção aplica-se apenas:
a) Aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro;
b) Aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
2 - Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior. |
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SUBSECÇÃO II
Iniciativa do senhorio
| Artigo 24.º
Denúncia para demolição |
1 - A faculdade de demolição tem lugar quando se verifiquem uma das situações previstas no n.º 2 do artigo 7.º
2 - Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 25.º
Denúncia no arrendamento para habitação |
1 - Em caso de denúncia do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, que ocorre mediante acção judicial, o arrendatário habitacional tem o direito de ser realojado, devendo na petição inicial da acção ser indicado o local destinado ao realojamento e a respectiva renda.
2 - O direito ao realojamento do arrendatário referido no número anterior implica que o realojamento ocorra no mesmo concelho e em condições análogas às que o arrendatário já detinha, não podendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo.
3 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 37.º do NRAU.
4 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode igualmente optar entre o realojamento, nos termos do presente artigo, e o recebimento da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 6.º, a qual tem por limite mínimo o valor correspondente a 24 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
5 - A sentença da acção judicial referida no n.º 1 fixa o prazo para a celebração de novo contrato de arrendamento, a renda a pagar pelo novo alojamento, a qual é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU, bem como o faseamento aplicável, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do mesmo regime.
6 - Após a sentença referida no número anterior deve ser celebrado novo contrato de arrendamento, nos termos do n.º 2.
7 - A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento referido no número anterior, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 26.º
Denúncia no arrendamento para fim não habitacional |
1 - Em caso de denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do locado, o arrendatário não habitacional tem direito a uma indemnização no valor de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, tendo em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
2 - No caso previsto no número anterior, o senhorio deposita o valor correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida, nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
3 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao referido no número anterior, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que se comprove depositada a totalidade daquela quantia. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
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Artigo 27.º
Actualização da renda |
1 - O senhorio que realize obras de reabilitação ou que participe em operação urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção ii do NRAU, das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio ou fracção onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte:
R = VPC x CC x 4 %
2 - Para efeitos da fórmula referida no número anterior:
a) VPC é o valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez;
b) CC é o coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do NRAU;
c) R é a renda anual. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Rect. n.º 68/2006, de 03/10
- DL n.º 306/2009, de 23/10
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 157/2006, de 08/08
-2ª versão: Rect. n.º 68/2006, de 03/10
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SUBSECÇÃO III
Iniciativa do município
| Artigo 28.º
Actualização da renda |
1 - A realização de obras pelo município visa a obtenção pelo prédio de um nível de conservação compatível com a actualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e seguintes do NRAU, com as devidas adaptações e as especialidades constantes deste artigo.
2 - A comunicação ao arrendatário prevista no artigo 16.º tem o efeito da comunicação pelo senhorio prevista no artigo 34.º do NRAU, sendo a indicação do valor da renda futura substituída pela indicação de que haverá aumento da renda, para montante a indicar após a conclusão das obras.
3 - À comunicação referida no número anterior é aplicável o disposto nas alíneas c), d) e e) do n.º 4 e no n.º 5 do artigo 38.º do NRAU.
4 - Após a conclusão das obras, a câmara municipal promove a avaliação fiscal do prédio e a determinação do seu nível de conservação e comunica ao arrendatário o fim das obras e o valor da renda actualizada, contendo essa comunicação os elementos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 4 do artigo 38.º do NRAU.
5 - É aplicável à actualização da renda o disposto no artigo anterior.
6 - A nova renda, determinada de acordo com o faseamento aplicável ao caso, é devida a partir do 3.º mês a contar da comunicação prevista no n.º 4.
7 - O arrendatário pode denunciar o contrato enquanto não reocupar o locado.
8 - O valor a levantar pelo senhorio, nos termos do n.º 2 do artigo 18.º, não pode ser superior ao valor da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais. |
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SUBSECÇÃO IV
Iniciativa do arrendatário
DIVISÃO I
Âmbito de aplicação
| Artigo 29.º
Responsabilidade pelas obras ou pelos danos |
O disposto na presente subsecção aplica-se apenas quando:
a) As obras de conservação do locado não estejam a cargo do arrendatário, salvo quando estejam em causa obras a realizar em outras partes do prédio, nomeadamente partes comuns;
b) A degradação do prédio não se deva a actuação ilícita do arrendatário. |
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DIVISÃO II
Manutenção do arrendamento
| Artigo 30.º
Actuação do arrendatário |
1 - Quando ao locado tenha sido atribuído nível de conservação mau ou péssimo, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível mínimo de médio.
2 - Se o senhorio, sendo a tal intimado, não iniciar as obras dentro do prazo de seis meses ou declarar não o pretender fazer dentro desse prazo, o arrendatário pode solicitar ao município competente a realização de obras coercivas ou tomar a iniciativa da sua realização, nos termos dos artigos seguintes.
3 - Cessa o disposto no número anterior quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio.
4 - A intimação para obras e a declaração de não pretender realizá-las só são eficazes quando efectuadas por escrito. |
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1 - Além do caso previsto no n.º 2 do artigo anterior, o arrendatário pode realizar obras de conservação quando o senhorio, a tal instado pelo município, a elas não proceda dentro do prazo estabelecido.
2 - O arrendatário pode ainda realizar obras no caso de o senhorio ter suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas e não as ter retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado o senhorio a retomá-las em prazo não superior a 30 dias, sendo também aqui aplicável o disposto no n.º 3 do artigo anterior.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários em prédio não sujeito a propriedade horizontal, a realização de obras, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, metade deles, ficando os restantes vinculados a tal decisão e aos correspondentes encargos.
4 - O arrendatário só pode realizar as obras necessárias para se atingir o nível médio de conservação, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto. |
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1 - O início das obras pelo arrendatário depende de prévia comunicação dessa intenção ao senhorio e à CAM.
2 - A comunicação referida no número anterior é feita com o mínimo de um mês de antecedência face ao início das obras e contém o respectivo orçamento e a exposição dos factos que conferem o direito de as efectuar. |
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Artigo 33.º
Compensação e valor das obras |
1 - O arrendatário que efectue obras no locado compensa o valor despendido com as obras com o valor da renda, a partir do início daquelas.
2 - O valor das obras a ter em conta para efeitos de compensação é o correspondente às despesas efectuadas e orçamentadas e respectivos juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de administração.
3 - Cessando, por qualquer causa, o contrato de arrendamento antes do ressarcimento completo do arrendatário, este tem o direito de receber o valor em falta. |
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Artigo 34.º
Compensação e valor da renda |
1 - O valor da renda a ter em conta para os efeitos do artigo anterior é o resultante da aplicação dos artigos 31.º a 33.º do NRAU, considerando-se um nível médio de conservação e um faseamento em cinco anos.
2 - Durante o período de duração da compensação, o senhorio tem o direito de receber o valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais. |
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DIVISÃO III
Aquisição do locado pelo arrendatário
| Artigo 35.º
Legitimidade |
1 - Quando ao locado tenha sido atribuído um nível de conservação de mau ou péssimo, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, o arrendatário que pretenda reabilitá-lo pode adquirir o locado desde que, cumulativamente:
a) O senhorio, a tal intimado, não tenha iniciado as obras dentro do prazo de seis meses ou tenha declarado não o pretender fazer dentro desse prazo;
b) O arrendatário tenha solicitado ao município competente a realização de obras coercivas, nos termos do n.º 2 do artigo 30.º, sem que este as tenha iniciado no prazo de seis meses.
2 - O arrendatário pode ainda adquirir o locado no caso de o senhorio ou o município terem suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas nos termos das alíneas do número anterior e não as terem retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado ao seu reinício em prazo não superior a 30 dias.
3 - Cessa o disposto nos números anteriores quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio. |
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Artigo 36.º
Acção de aquisição |
1 - O arrendatário com direito de aquisição pode exercê-lo, no prazo de três anos a contar do final do prazo previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo anterior, desde que o senhorio não tenha entretanto iniciado as obras, mediante a propositura de acção judicial a tal destinada.
2 - A petição inicial contém a descrição das obras que o autor pretende realizar e é acompanhada de comprovativo da aprovação pelo município do projecto de arquitectura, quando exigível.
3 - A sentença tem por efeito a transmissão da propriedade para o arrendatário e só é proferida mostrando-se integralmente pago o preço e satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão.
4 - A sentença declara o cumprimento ou a isenção das obrigações fiscais e refere a obrigação de reabilitação e manutenção que recaem sobre o adquirente. |
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Artigo 37.º
Legitimidade passiva |
| A acção deve ser proposta contra o senhorio e ainda, quando não seja a mesma pessoa, contra o proprietário, superficiário ou usufrutuário. |
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Artigo 38.º
Valor da aquisição |
1 - O valor de aquisição é o resultante de avaliação feita nos termos do CIMI há menos de três anos.
2 - O autor tem legitimidade para requerer a avaliação fiscal referida no número anterior. |
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Artigo 39.º
Obrigação de reabilitação e manutenção |
1 - O adquirente do prédio deve realizar as obras indicadas na ficha de avaliação do estado de conservação como necessárias para a obtenção de uma classificação de médio.
2 - As obras devem ser iniciadas no prazo de 120 dias a contar da aquisição, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 3 do artigo 35.º
3 - O adquirente do prédio deve mantê-lo em estado de conservação médio, ou superior, durante os 20 anos subsequentes à aquisição.
4 - Em caso de transmissão ocorrida nos 20 anos seguintes à aquisição pelo arrendatário, o novo titular sucede nas obrigações previstas nos números anteriores.
5 - O disposto no n.º 1 não impede o adquirente de efectuar outras obras, nomeadamente tendentes a melhorar o prédio em mais do que aquilo a que está obrigado.
6 - O adquirente pode efectuar obras de reconstrução ou de alteração, tal como definidas nas alíneas c) e e) do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, desde que mantenha condições de ocupação análogas às anteriores para todos os ocupantes do prédio.
7 - Não se aplica a restrição prevista na parte final do número anterior quando haja acordo dos ocupantes. |
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1 - Se o disposto no artigo anterior não for cumprido, o anterior proprietário tem direito à reaquisição do prédio pelo mesmo preço.
2 - O direito à reaquisição é exercido através de acção judicial, seguindo-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 36.º
3 - Em caso de reversão, é aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo anterior. |
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Artigo 41.º
Registo predial |
| O registo da aquisição pelo arrendatário contém referência à obrigação prevista nos n.os 2 e 3 do artigo 39.º |
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Artigo 42.º
Prédios constituídos em propriedade horizontal |
1 - Estando o prédio constituído em propriedade horizontal, o arrendatário pode adquirir a fracção autónoma locada.
2 - Se as obras necessárias à obtenção de um nível de conservação médio incidirem sobre outras fracções autónomas ou sobre partes comuns do prédio, o arrendatário pode adquirir as fracções necessárias à realização da obra, podendo, quando indispensável, adquirir a totalidade das fracções.
3 - O titular de fracção autónoma a adquirir pode, na contestação da acção de aquisição, declarar estar disposto a participar nas obras necessárias, caso em que a acção improcede quanto a ele.
4 - A declaração prevista no número anterior vale como título executivo para a execução da obrigação dela decorrente.
5 - Pretendendo o arrendatário adquirir fracção além daquela que arrenda, os demais condóminos podem declarar pretender a aquisição, para si, dessa fracção, caso em que se abre licitação entre os interessados, revertendo o excesso para o alienante.
6 - O condómino interessado na aquisição prevista no número anterior que não seja parte no processo pode intervir na acção para esse efeito. |
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Artigo 43.º
Prédios não constituídos em propriedade horizontal |
1 - Se o locado consistir em edifício composto por uma única unidade, ou em edifício composto por diversas unidades e que, por qualquer motivo, não possa ser submetido ao regime da propriedade horizontal, a aquisição opera em relação à totalidade do prédio.
2 - Se o locado consistir em unidade de um edifício composto por diversas fracções em condições de constituírem fracções autónomas, sem que o mesmo se encontre constituído em propriedade horizontal, o arrendatário pode, na própria acção de aquisição e em alternativa:
a) Solicitar ao tribunal a constituição judicial da propriedade horizontal, operando a aquisição da propriedade apenas em relação à fracção autónoma que vier a corresponder ao locado;
b) Solicitar ao tribunal a constituição judicial da propriedade horizontal, operando a aquisição da propriedade em relação à fracção autónoma que vier a corresponder ao locado e ainda em relação às fracções necessárias à realização da obra, nos termos do n.º 2 do artigo anterior. |
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Artigo 44.º
Aquisição de outras fracções |
1 - No caso previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo anterior, são partes passivas os sujeitos referidos no artigo 36.º e ainda, no caso de as fracções a adquirir se encontrarem arrendadas, os respectivos arrendatários.
2 - O réu não arrendatário pode, na contestação da acção de aquisição, optar por manter a titularidade de uma ou mais fracções, à excepção da ocupada pelo autor.
3 - O réu arrendatário pode, na contestação da acção de aquisição, optar pela aquisição da fracção por si ocupada, direito este que substitui o direito de preferência previsto no artigo 1091.º do Código Civil, quando existente.
4 - As opções previstas nos n.os 2 e 3 pressupõem a obrigação de participar nas obras necessárias, sendo aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 42.º |
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Artigo 45.º
Actualização da renda |
| Feitas as obras previstas no artigo 39.º, e subsistindo no imóvel adquirido arrendatários com contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, ou contrato para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, pode haver actualização das respectivas rendas, nos termos previstos no NRAU. |
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Artigo 46.º
Direito de preferência |
1 - Os anteriores titulares gozam do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio ou fracção adquiridos ao abrigo do disposto nos artigos anteriores pelo prazo de 20 anos a contar do trânsito em julgado da sentença que efectuou a transmissão.
2 - O direito de preferência previsto no número anterior é graduado imediatamente abaixo da preferência conferida ao arrendatário no artigo 1091.º do Código Civil.
3 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil. |
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SECÇÃO IV
Disposições finais e transitórias
| Artigo 47.º
Comunicações |
| Às comunicações entre senhorio e arrendatário previstas no presente decreto-lei aplica-se o disposto nos artigos 9.º a 12.º do NRAU. |
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Artigo 48.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro |
1 - O artigo 92.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, passa a ter a seguinte redacção:
«Artigo 92.º
Despejo administrativo
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - Ao despejo de ocupante titular de contrato de arrendamento aplica-se o disposto no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.»
2 - O prazo previsto no n.º 2 do artigo 71.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, para requerer a emissão do alvará não corre na pendência das acções de aquisição ou denúncia previstas neste decreto-lei.
Consultar a Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro(actualizada face ao diploma em epígrafe) |
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Artigo 49.º
Norma revogatória |
| É revogada a Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957. |
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Artigo 50.º
Entrada em vigor |
O presente decreto-lei entra em vigor no 30.º dia seguinte ao da sua publicação.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 8 de Junho de 2006. - José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa - António Luís Santos Costa - Fernando Teixeira dos Santos - Alberto Bernardes Costa - Francisco Carlos da Graça Nunes Correia - Manuel António Gomes de Almeida de Pinho.
Promulgado em 26 de Julho de 2006.
Publique-se.
O Presidente da República, ANÍBAL CAVACO SILVA.
Referendado em 27 de Julho de 2006.
O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa. |
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