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  DL n.º 74-A/2017, de 23 de Junho
  REGIME DOS CONTRATOS DE CRÉDITO RELATIVOS A IMÓVEIS(versão actualizada)

    Contém as seguintes alterações:     Ver versões do diploma:
   - Lei n.º 24/2023, de 29/05
   - DL n.º 20-B/2023, de 22/03
   - Lei n.º 57/2020, de 28/08
   - Lei n.º 13/2019, de 12/02
   - Lei n.º 32/2018, de 18/07
- 6ª versão - a mais recente (Lei n.º 24/2023, de 29/05)
     - 5ª versão (DL n.º 20-B/2023, de 22/03)
     - 4ª versão (Lei n.º 57/2020, de 28/08)
     - 3ª versão (Lei n.º 13/2019, de 12/02)
     - 2ª versão (Lei n.º 32/2018, de 18/07)
     - 1ª versão (DL n.º 74-A/2017, de 23/06)
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SUMÁRIO
Transpõe parcialmente a Diretiva 2014/17/UE, relativa a contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação
_____________________
  Artigo 23.º
Reembolso antecipado
1 - O consumidor tem o direito de reembolsar antecipadamente, total ou parcialmente, o contrato de crédito, com a respetiva redução do custo total do crédito, correspondente à redução dos juros e dos encargos relativos ao período remanescente do contrato.
2 - O consumidor tem o direito de efetuar o reembolso antecipado parcial em qualquer momento da vigência do contrato, independentemente do capital a reembolsar, desde que efetuado em data coincidente com o vencimento das prestações e mediante pré-aviso de sete dias úteis ao mutuante.
3 - O reembolso antecipado total pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato mediante o pré-aviso de 10 dias úteis ao mutuante.
4 - Se o consumidor pretender efetuar o reembolso antecipado parcial ou total do contrato, o mutuante deve prestar-lhe sem demora após a receção do pedido, em papel ou noutro suporte duradouro, as informações sobre o impacto do reembolso do crédito para o consumidor, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados.
5 - O valor da comissão a pagar pelo consumidor nos casos de reembolso antecipado parcial ou total, consta clara e expressamente do contrato e não pode ser superior a:
a) 0,5 /prct. a aplicar sobre o capital que é reembolsado, no caso de o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa variável;
b) 2 /prct. a aplicar sobre o capital que é reembolsado, no caso de o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa fixa.
6 - O disposto no número anterior não prejudica que seja convencionada entre as partes a isenção do pagamento de comissão ou o pagamento de uma comissão de montante inferior.
7 - O mutuante não pode exigir ao consumidor qualquer comissão de reembolso por efeito do reembolso antecipado de crédito concedido no âmbito de facilidade de descoberto com garantia hipotecária.
8 - É proibido o débito de qualquer encargo ou despesa adicional à comissão referida no n.º 5 pela realização das operações de reembolso antecipado parcial ou total do contrato de crédito, com exceção da repercussão dos demais encargos suportados pelo mutuante que lhes sejam exigíveis por terceiros, e repercutíveis nos consumidores, nomeadamente os pagamentos a conservatórias e cartórios notariais, ou que tenham natureza fiscal, mediante justificação documental das respetivas despesas ao consumidor.
9 - Em caso de reembolso por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional, não podem ser aplicadas comissões de reembolso antecipado.
10 - Para efeitos do número anterior considera-se estar em situação de desemprego quem, tendo sido trabalhador por conta de outrem ou por conta própria, se encontre inscrito como tal em centro de emprego há mais de três meses, constituindo prova da situação de desemprego a exibição de declaração do Instituto do Emprego e Formação Profissional.
11 - Para efeitos do disposto no n.º 9, considera-se como deslocação profissional a mudança do local de trabalho do consumidor ou de outro membro do agregado familiar, à exceção dos descendentes, para um local cuja distância do imóvel seja superior a 50 km em linha reta, e que implique a mudança da habitação permanente do agregado familiar, constituindo prova da deslocação profissional a exibição do respetivo contrato de trabalho ou de declaração do empregador.

  Artigo 24.º
Reembolso antecipado com vista à transferência de crédito
1 - No caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, o mutuante do consumidor deve facultar, no prazo de 10 dias úteis, ao novo mutuante todas as informações e elementos necessários à realização desta operação, designadamente o valor do capital em dívida e o período de tempo de empréstimo já decorrido.
2 - O reembolso antecipado total com vista à transferência do crédito para mutuante diverso não prejudica a validade dos contratos de seguro, sem prejuízo da substituição do beneficiário dos contratos de seguro pelo novo mutuante, em condições que não afetem os riscos abrangidos pelos seguros celebrados para garantia da obrigação de pagamento.
3 - O disposto no número anterior prevalece sobre qualquer cláusula contratual em sentido contrário, ou que de alguma forma agrave a posição do segurado ou do consumidor em função da transferência do crédito.

  Artigo 25.º
Renegociação do contrato de crédito
1 - Aos mutuantes está vedada a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nomeadamente do spread ou do prazo de duração do contrato de crédito.
2 - Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações:
a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel;
b) Ocorrência superveniente de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, quando o empréstimo fique titulado por um consumidor que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionam uma taxa de esforço inferior a 55 /prct., ou, no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes, inferior a 60 /prct..
3 - O preenchimento das condições e prova das situações referidas no número anterior é efetuada nas mesmas condições previstas nos n.os 10 e 11 do artigo 23.º
4 - Os contratos de arrendamento a que se refere a alínea a) do n.º 2 devem conter, como condição de aplicabilidade da proibição prevista naquele número:
a) Menção expressa a que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito cuja finalidade é financiar a aquisição, a realização de obras ou a manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente do consumidor;
b) Obrigação de o arrendatário depositar a renda na conta bancária associada ao empréstimo.
5 - O contrato de arrendamento previsto na alínea a) do n.º 2 caduca com a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de crédito pelo consumidor, salvo se o mutuante e o consumidor tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do crédito.
  Contém as alterações dos seguintes diplomas:
   - Lei n.º 13/2019, de 12/02
  Consultar versões anteriores deste artigo:
   -1ª versão: DL n.º 74-A/2017, de 23/06

  Artigo 26.º
Designação do cumprimento do contrato
1 - O consumidor pode designar a prestação correspondente ao crédito, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
2 - O mutuante deve informar o consumidor, em linguagem simples e clara, das regras de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no número anterior.
3 - Após prestar o esclarecimento previsto no número anterior, o mutuante interpela o consumidor para fazer a designação prevista no n.º 1.

  Artigo 27.º
Incumprimento do contrato de crédito
1 - Em caso de incumprimento do contrato de crédito pelo consumidor, o mutuante só pode invocar a perda do benefício do prazo ou a resolução do contrato se cumulativamente ocorrerem as circunstâncias seguintes:
a) A falta de pagamento de três prestações sucessivas;
b) A concessão, pelo mutuante, de um prazo suplementar mínimo de 30 dias para que o consumidor proceda ao pagamento das prestações em atraso, com a expressa advertência dos efeitos da perda do benefício do prazo ou da resolução do contrato, sem que este o faça.
2 - O incumprimento parcial da prestação não é considerado para os efeitos previstos no número anterior, desde que o consumidor proceda ao pagamento do montante em falta e dos juros de mora eventualmente devidos até ao momento da prestação seguinte.

  Artigo 28.º
Retoma do contrato de crédito
1 - O consumidor tem direito à retoma do contrato no prazo para a oposição à execução relativa a créditos à habitação abrangidos pelo presente decreto-lei ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca, caso não tenha havido lugar a reclamação de créditos por outros credores, e desde que se verifique o pagamento das prestações vencidas e não pagas, bem como os juros de mora e as despesas em que o mutuante tenha incorrido, quando documentalmente justificadas.
2 - Caso o consumidor exerça o direito à retoma do contrato, considera-se sem efeito a sua resolução, mantendo-se o contrato de crédito em vigor nos exatos termos e condições iniciais, com eventuais alterações, não se verificando qualquer novação do contrato ou das garantias que asseguram o seu cumprimento.
3 - O mutuante apenas está obrigado a aceitar a retoma do contrato duas vezes durante a respetiva vigência.

  Artigo 28.º-A
Limitação à cobrança de comissões associadas aos contratos de crédito
1 - O mutuante, incluindo instituições de crédito e demais entidades autorizadas à concessão de crédito, encontra-se proibido de cobrar comissões associadas:
a) Ao processamento de prestações de crédito, quando o respetivo processamento é realizado pela própria instituição credora ou entidade relacionada;
b) À emissão de distrate após o termo do contrato, seja por reembolso antecipado total ou pelo seu termo natural, sendo este fornecido ou disponibilizado automática e gratuitamente ao consumidor no prazo máximo de quatorze (14) dias;
c) À emissão de declarações de dívida ou qualquer outra declaração emitida com o mesmo propósito, quando esta tenha por fim o cumprimento de obrigações para acesso a apoios ou prestações sociais e serviços públicos, até ao limite anual de seis declarações.
2 - O mutuante só pode cobrar uma única comissão pela análise e decisão relativa à concessão de crédito, sem prejuízo da cobrança de comissões ou despesas adicionais pela avaliação do imóvel.
  Contém as alterações dos seguintes diplomas:
   - Lei n.º 24/2023, de 29/05
  Consultar versões anteriores deste artigo:
   -1ª versão: Lei n.º 57/2020, de 28/08


CAPÍTULO VII
Regime sancionatório
  Artigo 29.º
Contraordenações
São puníveis, nos termos da alínea m) do artigo 210.º do RGICSF, as seguintes infrações:
a) O incumprimento do dever de assegurar que as políticas de remuneração dos trabalhadores envolvidos na elaboração, comercialização e concessão dos contratos de crédito, respeitam os requisitos determinados nas alíneas a) a d) do n.º 1 do artigo 5.º;
b) O incumprimento do dever de assegurar que os trabalhadores possuem e mantêm atualizado um nível adequado de conhecimentos e competências, em violação do disposto no artigo 6.º;
c) A cobrança de qualquer comissão ou despesa pela prestação de informações, em violação do disposto no artigo 7.º;
d) O incumprimento dos deveres de informação, nos termos do disposto no artigo 8.º;
e) O incumprimento do dever de assegurar que as comunicações comerciais e de publicidade sobre contratos de crédito são leais, claras e não enganosas, em violação do disposto no artigo 9.º;
f) O incumprimento do dever de prestar informação normalizada, nos termos do disposto no artigo 10.º;
g) O incumprimento do dever de não fazer depender a celebração ou renegociação dos contratos da realização de vendas associadas obrigatórias, em violação do disposto no n.º 1 do artigo 11.º;
h) O incumprimento do dever de indicar clara e expressamente a informação referida no n.º 3 do artigo 11.º;
i) O incumprimento do dever de não exigir o cumprimento de condição relativa à contratação de outros produtos ou serviços financeiros, em violação do disposto no n.º 5 do artigo 11.º;
j) O incumprimento do dever de disponibilizar informação pré-contratual geral, em violação do disposto no artigo 12.º;
k) O incumprimento do dever de disponibilizar a ficha de informação normalizada, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 13.º;
l) O incumprimento do dever de entrega de uma ficha de informação normalizada, acompanhada da minuta de contrato de crédito, em violação do disposto no n.º 2 do artigo 13.º;
m) O incumprimento do dever de prestar as informações a que se reportam os n.os 1 e 2 do artigo 13.º, em papel ou noutro suporte duradouro, através da FINE, em violação do n.º 3 do artigo 13.º;
n) A alteração do modelo da FINE, em violação do disposto no n.º 3 do artigo 13.º;
o) O incumprimento do prazo previsto no n.º 4 do artigo 13.º;
p) O incumprimento do dever de informar o consumidor sobre o período mínimo de reflexão a que se reporta o n.º 5 do artigo 13.º;
q) O incumprimento do dever de entrega de cópia da FINE e da minuta dos contratos, bem como do dever de prestar as explicações adequadas ao fiador, nos termos do disposto no n.º 6 do artigo 13.º;
r) O incumprimento do dever de prestar informação em documento separado anexo à FINE, em violação do disposto no n.º 9 do artigo 13.º;
s) O incumprimento do dever de prestação de esclarecimentos e de informação, nos termos do disposto nos n.os 1 a 3 do artigo 14.º;
t) A violação das normas relativas ao cálculo da TAEG, constantes do artigo 15.º;
u) O incumprimento do dever de informação, nos termos do disposto no n.º 6 do artigo 15.º;
v) O incumprimento do dever de verificar a solvabilidade do consumidor, em violação do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 16.º;
w) O incumprimento do dever de informação, nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 16.º;
x) A celebração do contrato de crédito com o consumidor em violação do disposto no n.º 4 do artigo 16.º;
y) O incumprimento do dever de atualizar a informação financeira do consumidor e avaliar de novo a solvabilidade deste, em violação do disposto no n.º 5 do artigo 16.º;
aa) A resolução ou alteração do contrato de crédito em prejuízo do consumidor, em violação do disposto no n.º 5 do artigo 16.º;
ab) O incumprimento do dever de elaborar e implementar um documento interno que descreva o método de avaliação de solvabilidade, nos termos do disposto no n.º 7 do artigo 16.º;
ac) O incumprimento dos deveres de obter informação e de incluir a informação prestada ao intermediário de crédito durante o processo de pedido de crédito, em violação do disposto no n.º 1 do artigo 17.º;
ad) O incumprimento do dever de verificar a informação, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 17.º;
ae) O incumprimento do dever de criar, em suporte duradouro, processos individuais, e de os conservar, nos termos do disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 17.º;
af) O incumprimento do dever de proceder à avaliação dos imóveis através de perito avaliador independente, em violação do disposto no n.º 1 do artigo 18.º;
ag) O incumprimento do dever de entrega ao consumidor dos relatórios e outros documentos da avaliação feita ao imóvel, em violação do disposto no artigo 18.º;
ah) O incumprimento do dever de resposta fundamentada à reclamação apresentada pelo consumidor, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 18.º;
ai) A cobrança de qualquer encargo ou despesa ao consumidor pela reavaliação do imóvel dado em garantia por iniciativa do mutuante, em violação do disposto no n.º 7 do artigo 18.º;
aj) O incumprimento do dever de transmitir ao consumidor informação adequada sobre os riscos inerentes à contratação de empréstimos em moeda estrangeira, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 20.º;
ak) O incumprimento do dever de apresentar uma proposta ao consumidor, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 20.º;
al) O incumprimento do dever de informar o consumidor, através da FINE, sobre os impactos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 20.º;
am) O incumprimento do dever de alertar periodicamente o consumidor titular de empréstimo em moeda estrangeira, nos termos do disposto nos n.os 5 e 6 do artigo 20.º;
an) O incumprimento do dever de assegurar, no caso de o contrato de crédito estar sujeito a taxa de juro variável, o disposto nas alíneas a) a c) do n.º 1 do artigo 21.º;
ao) O incumprimento das normas relativas ao cálculo da taxa de juro, constantes dos n.os 2 a 4 do artigo do artigo 21.º;
ap) O incumprimento do dever de colocar em documento autónomo a contratação de instrumentos financeiros para limitação de risco da taxa de juro do empréstimo, em violação do disposto no n.º 5 do artigo 21.º;
aq) O incumprimento do dever de informar o consumidor de quaisquer alterações da TAN, nos termos do disposto no artigo 22.º;
ar) A violação do direito do consumidor ao reembolso antecipado, nos termos do disposto nos n.os 1 a 3 do artigo 23.º;
as) O incumprimento do dever de prestar ao consumidor informações sobre o impacto do reembolso antecipado, nos termos do disposto no n.º 4 do artigo 23.º;
at) O incumprimento do dever de colocar clara e expressamente no contrato o valor da comissão a pagar pelo consumidor nos casos de reembolso antecipado, em violação do disposto no n.º 5 do artigo 23.º;
au) A aplicação de comissão superior ao disposto nas alíneas a) e b) do n.º 5 do artigo 23.º;
av) A aplicação de comissão no caso de contrato de crédito de facilidade descoberto com garantia hipotecária, em violação do disposto no n.º 7 do artigo 23.º;
aw) O débito de qualquer encargo ou despesa adicional à comissão referida no n.º 5 do artigo 23.º pela realização de reembolso antecipado, em violação do disposto no n.º 8 do artigo 23.º;
ax) A aplicação de comissões de reembolso antecipado em caso de reembolso de crédito por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional, em violação do disposto no n.º 9 do artigo 23.º;
ay) O incumprimento do dever de facultar ao novo mutuante toda a informação necessária à transferência de crédito, em violação dos prazos e do disposto no n.º 1 do artigo 24.º;
ba) A cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições de crédito, em violação do disposto no n.º 1 do artigo 25.º;
bb) O agravamento dos encargos com o crédito em caso de renegociação, motivada por qualquer uma das situações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 25.º;
bc) O incumprimento do dever de informar o consumidor, em linguagem simples e clara, das regras de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no n.º 1 do artigo 26.º, em violação do disposto no n.º 2 do artigo 26.º;
bd) O incumprimento do dever de retoma do contrato, nos termos do disposto no artigo 28.º;
be) O incumprimento do dever de oferecer aos consumidores o acesso a meios extrajudiciais eficazes e adequados de reclamação e de reparação de litígios, em violação do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 38.º;
bf) A não comunicação ao Banco de Portugal das entidades a que os mutuantes hajam aderido, em violação do disposto no n.º 3 do artigo 38.º;
bg) O incumprimento de dever de encaminhar a resolução de litígios transfronteiriços para entidade aderente à rede FIN-NET, em violação do disposto no n.º 4 do artigo 38.º;
bh) As violações dos regulamentos emitidos em cumprimento ou para execução das disposições do presente decreto-lei, relacionadas com os incumprimentos referidos nas alíneas anteriores.
bi) O incumprimento dos deveres previstos no artigo 21.º-A.
bj) A cobrança de qualquer comissão ou despesa pela renegociação do contrato de crédito ou associada ao processamento de prestações de crédito, à emissão de distrate após o termo do contrato ou à emissão de declarações de dívida ou qualquer declaração emitida para o cumprimento de obrigações para acesso a apoios ou prestações sociais e serviços públicos, em violação do disposto no artigo 28.º-A;
bk) A não-disponibilização de informação sobre o impacto na prestação de cada venda facultativa associada, como previsto no n.º 4 do artigo 11.º
  Contém as alterações dos seguintes diplomas:
   - Lei n.º 32/2018, de 18/07
   - Lei n.º 57/2020, de 28/08
   - Lei n.º 24/2023, de 29/05
  Consultar versões anteriores deste artigo:
   -1ª versão: DL n.º 74-A/2017, de 23/06
   -2ª versão: Lei n.º 32/2018, de 18/07
   -3ª versão: Lei n.º 57/2020, de 28/08

  Artigo 30.º
Sanções acessórias
Conjuntamente com a coima e em função da gravidade da infração e da culpa do infrator, podem ser aplicadas ao responsável pela prática de qualquer dos ilícitos previstos no artigo anterior as sanções acessórias previstas no artigo 212.º do RGICSF.

  Artigo 31.º
Agravamento da coima
Sem prejuízo do disposto no artigo 29.º, se o dobro do benefício económico obtido pelo infrator for determinável e exceder o limite máximo da coima aplicável, esse limite é elevado àquele valor.

  Artigo 32.º
Tentativa e negligência
1 - A tentativa é sempre punível, sendo a coima aplicável a prevista para a infração consumada, especialmente atenuada.
2 - A negligência é sempre punível, sendo, nesse caso, reduzido a metade o limite máximo da coima.

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