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DL n.º 74-A/2017, de 23 de Junho REGIME DOS CONTRATOS DE CRÉDITO RELATIVOS A IMÓVEIS(versão actualizada) |
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Contém as seguintes alterações: |
Ver versões do diploma:
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- Lei n.º 24/2023, de 29/05
- DL n.º 20-B/2023, de 22/03
- Lei n.º 57/2020, de 28/08
- Lei n.º 13/2019, de 12/02
- Lei n.º 32/2018, de 18/07
| - 6ª versão - a mais recente (Lei n.º 24/2023, de 29/05)
- 5ª versão (DL n.º 20-B/2023, de 22/03)
- 4ª versão (Lei n.º 57/2020, de 28/08)
- 3ª versão (Lei n.º 13/2019, de 12/02)
- 2ª versão (Lei n.º 32/2018, de 18/07)
- 1ª versão (DL n.º 74-A/2017, de 23/06) | |
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| SUMÁRIO Transpõe parcialmente a Diretiva 2014/17/UE, relativa a contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação _____________________ |
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Artigo 18.º
Avaliação dos imóveis |
1 - Os mutuantes devem proceder à avaliação dos imóveis através de perito avaliador independente, habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, nos termos da legislação aplicável.
2 - O mutuante entrega ao consumidor um duplicado dos relatórios e outros documentos da avaliação feita ao imóvel por perito avaliador independente, nos termos do número anterior, salvo se for aplicável o número seguinte.
3 - Se a avaliação for realizada a expensas do consumidor, o mesmo é titular do relatório e de outros documentos da avaliação.
4 - O mutuante entrega ao consumidor um original dos referidos documentos ou um duplicado, consoante o aplicável, no prazo de 10 dias contados da data da sua receção.
5 - O consumidor pode apresentar ao mutuante uma reclamação escrita relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação, a qual deve ser objeto de resposta fundamentada por parte do mutuante.
6 - O consumidor pode ainda requerer ao mutuante a realização de uma segunda avaliação ao imóvel.
7 - Quando a reavaliação do imóvel seja por iniciativa do mutuante, em cumprimento de normas legais e regulamentares, está vedada a cobrança de qualquer encargo ou despesa ao consumidor.
8 - O consumidor pode propor ao mutuante que utilize um relatório de avaliação referido no n.º 3 desde que o mesmo:
a) Tenha sido emitido há menos de seis meses;
b) Tenha sido elaborado por iniciativa de um mutuante, nos termos do n.º 1; e
c) Tenha sido efetuado por perito avaliador de imóveis que:
i) Esteja vinculado ao mutuante, nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro; e
ii) Não se encontre em situação de incompatibilidade perante o imóvel objeto de avaliação ou perante as entidades envolvidas, nos termos do artigo 19.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro.
9 - O mutuante pode opor-se à utilização de relatório de avaliação emitido há mais de três meses, quando demonstre fundamentadamente que se verificaram alterações de mercado relevantes.
10 - O mutuante informa o consumidor, através de suporte duradouro, no prazo de cinco dias úteis contados da receção da proposta do consumidor, quando não estejam cumpridos os requisitos previstos no n.º 8 ou se verifique o disposto no número anterior.
11 - Salvo no caso previsto no n.º 9, o mutuante suporta os custos da avaliação quando não aceite a proposta apresentada nos termos do n.º 8. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 24/2023, de 29/05
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 74-A/2017, de 23/06
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Artigo 19.º
Acesso a bases de dados de mutuantes que atuem noutros Estados-Membros |
1 - As entidades gestoras de bases de dados utilizadas em Portugal para avaliar a solvabilidade dos consumidores e para efeitos exclusivos de acompanhamento do cumprimento das obrigações de crédito durante a vigência do contrato, asseguram a mutuantes que atuem noutros Estados-Membros o acesso não discriminatório a essas bases de dados.
2 - O Banco de Portugal assegura igualmente o acesso de mutuantes que atuem noutros Estados-Membros à base de dados da Central de Responsabilidades de Crédito.
3 - As informações previstas nos números anteriores são prestadas nos termos previstos no artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 204/2008, de 14 de outubro, e destinam-se aos mutuantes, devendo estes assegurar, de acordo com a legislação relativa à proteção de dados pessoais, a segurança dos dados relativos a pessoas singulares, sendo-lhes vedada a sua transmissão a terceiros. |
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CAPÍTULO V
Empréstimos em moeda estrangeira e empréstimos a taxa de juro variável
| Artigo 20.º
Empréstimos em moeda estrangeira |
1 - Os mutuantes e, se for o caso, os intermediários de crédito, transmitem aos consumidores informação adequada sobre os riscos inerentes à contratação de empréstimos em moeda estrangeira, nomeadamente através da FINE e do contrato de crédito, de forma a garantir que as decisões dos consumidores são tomadas de forma esclarecida e fundamentada.
2 - Sempre que um consumidor pretenda contratar um empréstimo em moeda estrangeira, os mutuantes ou intermediários de crédito devem propor-lhe:
a) Se aplicável, a contratação de um empréstimo em moeda com curso legal em Portugal para os mesmos fins que o empréstimo em moeda estrangeira; ou
b) A contratação autónoma de instrumentos financeiros disponíveis no mercado para limitação do risco cambial.
3 - Caso não seja previsto qualquer instrumento financeiro para limitação de risco cambial, os mutuantes ou intermediários de crédito devem incluir na FINE um exemplo representativo do impacto de uma forte flutuação da moeda nacional nas prestações do empréstimo, bem como do impacto de uma forte flutuação da moeda nacional, aliada a um aumento da taxa de juro do empréstimo em moeda estrangeira, nas prestações do empréstimo.
4 - Para efeitos do número anterior, considera-se uma forte flutuação da moeda nacional o caso de esta sofrer uma depreciação de 20 /prct. relativamente à moeda do empréstimo.
5 - O mutuante, durante a vigência do contrato de crédito, deve alertar o titular de empréstimo em moeda estrangeira de forma periódica, através de documento em papel ou noutro suporte duradouro, pelo menos quando a variação do montante total em dívida ou do montante das prestações exceda em mais de 20 /prct. a variação que resultaria da aplicação da taxa de câmbio entre a moeda do contrato de crédito e a moeda nacional no momento da celebração do contrato de crédito.
6 - A advertência a que se refere o número anterior deve informar o consumidor do aumento do montante total em dívida e explicar qualquer outro mecanismo aplicável para limitar o risco cambial a que o consumidor está exposto. |
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Artigo 21.º
Empréstimos a taxa de juro variável |
1 - No caso de o contrato de crédito estar sujeito a taxa de juro variável, os mutuantes devem:
a) Assegurar que o indexante utilizado para calcular a taxa de juro é claro, acessível, objetivo e verificável pelas partes do contrato de crédito e pelo Banco de Portugal;
b) Assegurar que o indexante que corresponda a uma variável monetária de referência seja determinado por instituição independente e adequado às caraterísticas do contrato de crédito em causa;
c) Manter os registos históricos do indexante utilizado para a taxa de juro, os quais devem estar acessíveis aos consumidores de forma simples e gratuita.
2 - A taxa de juro é apurada com base na soma do spread da taxa de juro com o indexante, devendo o valor deste último resultar da média aritmética simples das cotações diárias do índice ou taxa de referência, observadas no mês de calendário anterior ao início do período de contagem de juros.
3 - O arredondamento da taxa de juro variável, a incidir exclusivamente sobre o indexante, é obrigatoriamente feito à milésima, da seguinte forma:
a) Quando a quarta casa decimal é igual ou superior a cinco, o arredondamento é feito por excesso;
b) Quando a quarta casa decimal é inferior a cinco, o arredondamento é feito por defeito.
4 - A revisão do indexante não pode ocorrer com uma periodicidade diferente da do prazo a que o mesmo reporta.
5 - A contratação de instrumentos financeiros para limitação do risco de taxa de juro do empréstimo deve constar de documento autónomo ao contrato de crédito. |
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Artigo 21.º-A
Taxa de juro de valor negativo |
1 - Quando do apuramento da taxa de juro resultar um valor negativo, deve este valor ser refletido nos contratos de crédito previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, o valor negativo apurado deve ser deduzido ao capital em dívida na prestação vincenda.
3 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, o mutuante pode optar pela constituição, a favor do cliente, de um crédito de montante idêntico aos valores negativos apurados nos termos do n.º 1, a deduzir aos juros vincendos, a partir do momento em que estes assumam valores positivos, sendo os juros vincendos abatidos ao crédito, até à extinção deste.
4 - Se no fim do prazo convencionado para o contrato de crédito ainda existir um crédito a favor do cliente, devem as instituições de crédito proceder ao seu integral ressarcimento.
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CAPÍTULO VI
Informação e direitos relativos aos contratos de crédito
| Artigo 22.º
Informação a prestar durante a vigência e após o termo do contrato de crédito |
1 - Sem prejuízo do disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de outubro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 220/95, de 31 de agosto, 249/99, de 7 de julho, e 323/2001, de 17 de dezembro, que institui o regime jurídico das cláusulas contratuais gerais, o consumidor deve ser informado de quaisquer alterações da TAN, em papel ou noutro suporte duradouro, antes da produção de efeitos dessas alterações.
2 - A informação deve incluir o montante dos pagamentos a efetuar após a entrada em vigor da nova TAN e, se o número ou a frequência dos pagamentos forem alterados, os detalhes das alterações.
3 - Durante a vigência do contrato de crédito, os mutuantes devem ainda prestar informação regular aos consumidores, incluindo a informação referida no n.º 1, nos termos, periodicidade e suporte a definir, mediante aviso, pelo Banco de Portugal.
4 - No prazo de 14 dias úteis após o termo do contrato, o credor emite e envia ao consumidor o respetivo distrate, não podendo cobrar comissões por esse ato, verificado o cumprimento integral das obrigações contratuais.
5 - O credor não pode imputar ao consumidor a despesa adicional em que incorra caso opte por emitir o documento para cancelamento da hipoteca através de forma distinta da prevista na parte final do n.º 2 ou no n.º 3 do artigo 56.º do Código do Registo Predial. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 57/2020, de 28/08
- Lei n.º 24/2023, de 29/05
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 74-A/2017, de 23/06
-2ª versão: Lei n.º 57/2020, de 28/08
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Artigo 23.º
Reembolso antecipado |
1 - O consumidor tem o direito de reembolsar antecipadamente, total ou parcialmente, o contrato de crédito, com a respetiva redução do custo total do crédito, correspondente à redução dos juros e dos encargos relativos ao período remanescente do contrato.
2 - O consumidor tem o direito de efetuar o reembolso antecipado parcial em qualquer momento da vigência do contrato, independentemente do capital a reembolsar, desde que efetuado em data coincidente com o vencimento das prestações e mediante pré-aviso de sete dias úteis ao mutuante.
3 - O reembolso antecipado total pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato mediante o pré-aviso de 10 dias úteis ao mutuante.
4 - Se o consumidor pretender efetuar o reembolso antecipado parcial ou total do contrato, o mutuante deve prestar-lhe sem demora após a receção do pedido, em papel ou noutro suporte duradouro, as informações sobre o impacto do reembolso do crédito para o consumidor, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados.
5 - O valor da comissão a pagar pelo consumidor nos casos de reembolso antecipado parcial ou total, consta clara e expressamente do contrato e não pode ser superior a:
a) 0,5 /prct. a aplicar sobre o capital que é reembolsado, no caso de o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa variável;
b) 2 /prct. a aplicar sobre o capital que é reembolsado, no caso de o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa fixa.
6 - O disposto no número anterior não prejudica que seja convencionada entre as partes a isenção do pagamento de comissão ou o pagamento de uma comissão de montante inferior.
7 - O mutuante não pode exigir ao consumidor qualquer comissão de reembolso por efeito do reembolso antecipado de crédito concedido no âmbito de facilidade de descoberto com garantia hipotecária.
8 - É proibido o débito de qualquer encargo ou despesa adicional à comissão referida no n.º 5 pela realização das operações de reembolso antecipado parcial ou total do contrato de crédito, com exceção da repercussão dos demais encargos suportados pelo mutuante que lhes sejam exigíveis por terceiros, e repercutíveis nos consumidores, nomeadamente os pagamentos a conservatórias e cartórios notariais, ou que tenham natureza fiscal, mediante justificação documental das respetivas despesas ao consumidor.
9 - Em caso de reembolso por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional, não podem ser aplicadas comissões de reembolso antecipado.
10 - Para efeitos do número anterior considera-se estar em situação de desemprego quem, tendo sido trabalhador por conta de outrem ou por conta própria, se encontre inscrito como tal em centro de emprego há mais de três meses, constituindo prova da situação de desemprego a exibição de declaração do Instituto do Emprego e Formação Profissional.
11 - Para efeitos do disposto no n.º 9, considera-se como deslocação profissional a mudança do local de trabalho do consumidor ou de outro membro do agregado familiar, à exceção dos descendentes, para um local cuja distância do imóvel seja superior a 50 km em linha reta, e que implique a mudança da habitação permanente do agregado familiar, constituindo prova da deslocação profissional a exibição do respetivo contrato de trabalho ou de declaração do empregador. |
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Artigo 24.º
Reembolso antecipado com vista à transferência de crédito |
1 - No caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, o mutuante do consumidor deve facultar, no prazo de 10 dias úteis, ao novo mutuante todas as informações e elementos necessários à realização desta operação, designadamente o valor do capital em dívida e o período de tempo de empréstimo já decorrido.
2 - O reembolso antecipado total com vista à transferência do crédito para mutuante diverso não prejudica a validade dos contratos de seguro, sem prejuízo da substituição do beneficiário dos contratos de seguro pelo novo mutuante, em condições que não afetem os riscos abrangidos pelos seguros celebrados para garantia da obrigação de pagamento.
3 - O disposto no número anterior prevalece sobre qualquer cláusula contratual em sentido contrário, ou que de alguma forma agrave a posição do segurado ou do consumidor em função da transferência do crédito. |
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Artigo 25.º
Renegociação do contrato de crédito |
1 - Aos mutuantes está vedada a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nomeadamente do spread ou do prazo de duração do contrato de crédito.
2 - Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações:
a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel;
b) Ocorrência superveniente de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, quando o empréstimo fique titulado por um consumidor que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionam uma taxa de esforço inferior a 55 /prct., ou, no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes, inferior a 60 /prct..
3 - O preenchimento das condições e prova das situações referidas no número anterior é efetuada nas mesmas condições previstas nos n.os 10 e 11 do artigo 23.º
4 - Os contratos de arrendamento a que se refere a alínea a) do n.º 2 devem conter, como condição de aplicabilidade da proibição prevista naquele número:
a) Menção expressa a que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito cuja finalidade é financiar a aquisição, a realização de obras ou a manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente do consumidor;
b) Obrigação de o arrendatário depositar a renda na conta bancária associada ao empréstimo.
5 - O contrato de arrendamento previsto na alínea a) do n.º 2 caduca com a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de crédito pelo consumidor, salvo se o mutuante e o consumidor tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do crédito. |
Contém as alterações dos seguintes diplomas:
- Lei n.º 13/2019, de 12/02
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Consultar versões anteriores deste artigo:
-1ª versão: DL n.º 74-A/2017, de 23/06
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Artigo 26.º
Designação do cumprimento do contrato |
1 - O consumidor pode designar a prestação correspondente ao crédito, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
2 - O mutuante deve informar o consumidor, em linguagem simples e clara, das regras de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no número anterior.
3 - Após prestar o esclarecimento previsto no número anterior, o mutuante interpela o consumidor para fazer a designação prevista no n.º 1. |
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Artigo 27.º
Incumprimento do contrato de crédito |
1 - Em caso de incumprimento do contrato de crédito pelo consumidor, o mutuante só pode invocar a perda do benefício do prazo ou a resolução do contrato se cumulativamente ocorrerem as circunstâncias seguintes:
a) A falta de pagamento de três prestações sucessivas;
b) A concessão, pelo mutuante, de um prazo suplementar mínimo de 30 dias para que o consumidor proceda ao pagamento das prestações em atraso, com a expressa advertência dos efeitos da perda do benefício do prazo ou da resolução do contrato, sem que este o faça.
2 - O incumprimento parcial da prestação não é considerado para os efeitos previstos no número anterior, desde que o consumidor proceda ao pagamento do montante em falta e dos juros de mora eventualmente devidos até ao momento da prestação seguinte. |
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